Con la habilitación de las mudanzas en la ciudad de Buenos Aires y en la provincia , muchas personas que estaban pensando en alquilar una propiedad reactivaron la búsqueda, pero se encontraron con la traba de que los inmuebles no se pueden visitar .
De esta forma, en la mayoría de los casos, solo acceden a algunas fotos del lugar y, con suerte, a videos o tours virtuales . Otro rebusque -más al límite del protocolo de las inmobiliarias- es que los interesados pasen a buscar las llaves de los departamentos por las oficinas y los vean por su cuenta, mientras el corredor inmobiliario hace guardia en la puerta del edificio.
Este último caso es el de Nicolás S., quien este jueves firmaría junto a su novia el contrato para alquilar un departamento en Villa Urquiza. Según contó a LA NACION, comenzó con la búsqueda hace una semana y media y contactó a una inmobiliaria por esta propiedad que le había gustado por fotos y video.
«Lo que pudimos arreglar es que nos prestaran las llaves y fuimos a ver el estado del departamento para corroborar que funcionara todo y que no nos encontráramos después con alguna sorpresa. Subimos solos mientras que la persona de la inmobiliaria se quedó abajo. Devolvimos las llaves, firmamos la reserva y este jueves firmamos el contrato. Básicamente esa fue nuestra aventura», relató. Pero dijo que la mayoría de las inmobiliarias no está mostrando departamentos y que la alternativa es la visita virtual, a través de una reunión de Zoom o una videollamada de WhatsApp.
Santiago B. también accedió a ver una propiedad que estaba vacía acompañado de un corredor inmobiliario y tuvo otra visita a un departamento a través de WhatsApp.
«En la videollamada había dos agentes inmobiliarios -él que me ayuda en la búsqueda y el de la inmobiliaria que alquila el departamento- y el propietario que estaba en el lugar y me hizo un tour de la casa y me habló del edificio», explicó, aunque considera que las visitas virtuales sirven más para descartar opciones que para tomar alguna decisión.
«Es medio raro dejar una seña por una visita virtual. Creo que agiliza el descarte de propiedades y, en ese sentido, puede ser una opción que llegó para quedarse, pero es imposible contratar algo así», agregó.
En la misma línea opinó Soledad Balayan, de Maure Inmobiliaria. «No tengo firmas de gente que no haya visto el inmueble, aun teniendo fotos, video y plano de los departamentos. Con el trabajo que lleva realizar un contrato no es recomendable firmar sin que la persona vea el estado del inmueble», aconsejó.
» Hoy se podría tomar perfectamente una reserva porque la oficina está abierta y recibiendo a una sola persona. Con la documentación se podría avanzar sin problemas de esa manera. La dificultad surge si lo hace sin ver la propiedad y luego se arrepiente», continuó.
Sin embargo, hay otras inmobiliarias que están ofreciendo la posibilidad de realizar una «reserva virtual», es decir, una reserva sin ver la propiedad que puede ser devuelta en un futuro si el lugar no resulta del agrado del interesado en la visita presencial.
Es la opción que le ofrecieron a Olivia Goldschmidt, quien busca un departamento para mudarse con su pareja tras regresar de Singapur y pasar la cuarentena en la casa de sus padres en Vicente López.
«El peor escenario es que te ofrezcan reservar un departamento con la promesa de hacer una videollamada desde el lugar cuando se pueda. Los edificios que tienen seguridad las 24 horas y administraciones en estado de alerta no quieren que nadie se mude ni que haya gente circulando», contó.
De acuerdo con esto también consultó a conocidos que tenían su propiedad en venta para ver si se las podía alquilar momentáneamente durante la cuarentena, pero se encontró con una negativa generalizada, a pesar de que no se están vendiendo inmuebles, por los temores que tienen los dueños por un eventual congelamiento de los alquileres .
«Muchos tienen miedo al control de precios y prefieren pagar las expensas y continuar con el departamento a la venta por más de que en abril haya habido una sola escritura . Tienen un miedo real de que el Gobierno congele todos los precios», aseguró.
Por último, dijo que incluso en edificios donde se pueden realizar mudanzas en Nuñez, las administraciones se están manejando a través de turnos para no tener más de dos por fin de semana.
En la Argentina, la industria se vio prácticamente paralizada desde el inicio del aislamiento preventivo. ¿Qué ocurrió en otros países?. Opinan especialistas de Chile, Colombia, Uruguay y del ámbito local.
Son conocidas las estrictas medidas sanitarias que el Gobierno ha impuesto desde fines de marzo para mitigar los riesgos del Coronavirus en la Argentina. Al sector de Real Estate, que ya venía muy golpeado por la crisis económica, se le sumaron regulaciones que paralizaron la construcción y la comercialización de inmuebles. Medidas como el cierre de las inmobiliarias, la prohibición de realizar visitas físicas a las propiedades y la postergación de firmas de boletos pusieron en pausa al mercado.
En el ámbito doméstico
El panorama latinoamericano tiene similitudes y diferencias importantes con el caso argentino. Roberto Vivaldo, CEO de Century 21 Argentina, apunta que “cabe recordar que la Argentina entró en etapa de Covid-19 con una caída del 34%, 21 meses consecutivos de caída interanual, sin crédito, y debatiéndose en cómo sostenerse en un entorno de propiedades sobrevaluadas y por consiguiente, propietarios cada vez más aferrados a una falsa expectativa de precio, casi implacables a la hora de ceder frente a un dólar que venía en alza”.
“El DNU 320 apaciguó las aguas a la hora de debatir la situación de quienes alquilan, pero dejó propietarios que viven de renta absorbiendo la solución, sin poder ajustar y con un contexto inflacionario y de enorme presión tributaria», considera Roberto Vivaldo.
Además, agrega que desde su punto de vista, “el DNU 320 apaciguó las aguas a la hora de debatir la situación de quienes alquilan, pero dejó propietarios que viven de renta absorbiendo la solución, sin poder ajustar y con un contexto inflacionario y de enorme presión tributaria sobre los bienes que terminarán de enterrar el negocio de la renta. La construcción se encuentra en un momento histórico de precio del m2 en dólares, lo que debería empujar el costo del usado a la baja, ajuste necesario por lo antes expuesto y sobre todo porque las operaciones se piensan en dólares o su equivalente en moneda local y la brecha del dólar oficial y el blue está también en su momento más álgido”.
Según la visión de Vivaldo, “El no entender que los precios deben bajar seguirá aletargando la rotación del stock y se puede correr el riesgo de que ante la necesidad de liquidez uno termine cambiando su activo por debajo del precio real”.
Chile, con valores a la baja
Cruzando la cordillera, en Chile la situación es también compleja. Víctor Danús, Gerente General de ProUrbe Gestión Inmobiliaria, comenta que “algunos corredores inmobiliarios pueden aún hacer visitas a las propiedades, pero otros tantos no. Se ha impuesto un sistema de cuarentenas móviles, donde comunas e incluso barrios “salen” y “entran” dependiendo del nivel de contagios que haya. Estas últimas semanas, las medidas se han extremado: gran parte de la Región Metropolitana entró en cuarentena y, además, se restringieron algunos permisos, como el de mudanza.”
En cuanto al impacto en el precio de las propiedades, el especialista chileno cree que “los efectos de la pandemia en la economía ya se están sintiendo. Según nuestra experiencia, se percibe una corrección a la baja entorno al 10%, si comparamos los precios de venta que había antes del estallido social de octubre. En los alquileres, las variaciones de tarifas dependen mucho de la zona, ya que las más afectadas por los episodios de violencia han sido castigadas”.
Danús observa que “hasta ahora el interés por alquilar y vender se mantiene, sustentado por distintas aplicaciones tecnológicas. Sin embargo, no se logra concretar el negocio; ese último paso debe ser presencial. Lo que prevemos es que al levantarse las restricciones, probablemente haya un boom de firmas de contrato”.
Colombia, acuerdo de partes
Pasando al caso de Colombia, Alberto Rodríguez Moreno, CEO de Century 21 Colombia señala que “esta situación nos tomó por sorpresa y nos enfrentamos a la problemática de que los inquilinos tienen una situación económica complicada para cumplir con sus pagos, y los propietarios necesitan de esos alquileres para sobrevivir”.
En lo que refiere a las medidas adoptadas por el gobierno en relación al sector inmobiliario, Rodríguez Moreno señala que “respecto a los alquileres, se emitió un decreto en el que se invita a propietarios e inquilinos a llegar a un acuerdo. Si no hay acuerdo el inquilino está obligado a pagar. Respecto a las constructoras se les permitió operar con protocolos de distanciamiento social desde el 27 de abril”.
Además, el bróker agrega que “las inmobiliarias están trabajando en la modalidad de teletrabajo, concentrados en dar información a los clientes, y los temas comerciales por medio de herramientas tecnológicas. Hasta la fecha no está permitido enseñar inmuebles de forma presencial”.
Uruguay, con ventaja
En nuestro vecino Uruguay, la situación es un diferente a la del resto de países del continente ya que allí no se ha dictado un cese obligatorio de actividades.
Sergio Weber, Presidente de Coldwell Banker Argentina & Uruguay, señala que “teniendo en cuenta que en Uruguay no se dictó una cuarentena obligatoria, sino que se recomendó un “aislamiento social voluntario” la economía siguió funcionando con menos distorsiones que en otros países. De esta manera, luego de una primera etapa de incertidumbre natural, las actividades se fueron normalizando progresivamente”.
“Al principio el mercado inmobiliario experimentó un periodo de “stand by” que duró desde el inicio de la crisis sanitaria hasta mediados de abril, aproximadamente. Luego, el trabajo se fue reactivando de a poco, enfocándose primero en el área de consultoría. Luego empezaron a volver progresivamente las actividades comerciales, a la par del aumento de las consultas inmobiliarias. Así, las empresas de bienes raíces comenzamos a operar normalmente adaptándose al protocolo sanitario correspondiente”.
El experto en el mercado uruguayo agregó que “por las limitaciones públicamente conocidas, se opera más con clientes uruguayos que con extranjeros. Igualmente, con estos últimos, las gestiones avanzan de manera virtual hasta que la apertura de las fronteras sea una realidad.
En cuanto al impacto de la pandemia en el precio de los inmuebles, Weber señala que “como suele ocurrir en Uruguay, las variables de mercado tienen franjas más estrechas comparadas con sus vecinos. Por ejemplo, el asking price del inmueble ‘usado’ se ha mantenido estable, pero los valores de cierre son más flexibles a la baja, en torno al 10% interanual. Respecto a la construcción, sus costos en dólares disminuyeron, porque el tipo de cambio aumentó alrededor del 12% los últimos 30 días. Lo cual repercutirá, en el mediano y largo plazo, en los precios de las propiedades a estrenar y, por lo tanto, en todos los valores inmobiliarios en general”.
El mismo producto (un depto de dos dormitorios en Nueva Córdoba, por ejemplo) que impulsaron a comprar a US$ 90.000 porque «en poco tiempo» iba a valer US$ 120.000, hoy vale -si aparece un comprador- US$ 50.000. Referentes del sector inmobiliario se reunieron virtualmente para desmenuzar el presente y las perspectivas. ¿Se puede dejar de «pensar» en dólares?
s verdad: los inmobiliarios no son responsables de que el mercado de bienes raíces se mueva y piense casi exclusivamente en dólares. Pero tampoco son ajenos a este proceso y hoy están pagando las consecuencias de no haber sabido «pesificar» su negocio.
Al mismo cliente que hace un año lo convencieron de que era un buen momento para comprar un inmueble a US$ 90.000, porque «en Argentina los ladrillos son el único resguardo de valor», hoy le tienen que explicar que no vale eso. Y que -si de verdad necesita la plata- va a tener que aceptar US$ 50.000.
«Sí, los alquileres no están rindiendo mucho más del 5 o 6% anual en dólares -explicaban en 2019 ante la duda de los compradores-; pero tené en cuenta que la propiedad se revaloriza y vos ganás por los dos lados».
Esa premisa que tantas veces fue verdadera (no siempre, claro), hoy es particularmente falsa y ruinosa. Haber comprado un inmueble en los últimos años no solo fue un mal negocio como locatario, sino también como inversionista del capital. Habiéndose quedado en dólares, una persona hoy podría comprar muchos más metros.
Con el sector prácticamente sin operaciones de compra-venta por este desencuentro de precios y los alquileres congelados (o al 50% de su valor, en locales comerciales), el CPI reunió virtualmente a 9 referentes que dejaron algunos párrafos -aquí sintetizados- sobre el momento del sector.
Sergio Bellomo: especialista en alquiler y venta de locales comerciales y galpones, admite que en «abril y mayo los locatarios pagaron en torno a un 50% del valor del contrato y hay hasta grandes firmas que no pueden pagar y dejan el local». Hoy por la venta de un local que vale US$ 50.000 «te ofrecen US$ 25.000 sin ponerse colorados», grafica. «Los que compran acciones están preparados para una fuerte caída de precios, pero nuestros clientes no y hoy el péndulo está claramente del lado del locatario y los compradores».
Marcelo Merguerian: «Tiene que haber un reacomodamiento (a la baja) en los precios tanto de alquileres como en venta de inmuebles. El ladrillo siempre es algo seguro y se recupera -analiza-; esto no va a durar eternamente». Coincide en que los alquileres comerciales se están pactando en el 50% de su valor por estos meses y que «si no prima el sentido común entre las partes (locador y locatario), los contratos no se van a poder continuar».
Donato Latella Frías: «En EE.UU. se dice que las tres claves de real estate son location, location y location; yo diría que acá los tres problemas de nuestro mercado son: 1) está dolarizado, 2) está dolarizado y 3) está dolarizado». «No están bajando los precios porque -en pesos- los inmuebles valen más, pero es verdad que el valor real de un inmueble hoy es la mitad de lo que valía en marzo en dólares. Yo creo que si seguimos con precios en dólares vamos a seguir sin vender nada». Y resume: «Si nos manejáramos con los precios en pesos hoy habría más oportunidades y no existiría esta crisis. Estamos todos locos tasando en dólares y pensando en dólares todo el tiempo».
Juan Carlos López: «En nuestro sector ya nos habíamos comido el murciélago en 2018», dice en relación a que la crisis es anterior a la pandemia -presumiblemente- desatada por una sopa de murciélago en China. En su mirada, «no podemos cambiar el mercado dolarizado; hoy el mercado está en off y para ponerlo en on vamos a tener que trabajar en muchas variables, pero quizás la más importante es la confianza. Hay que explicarles (a nuestros clientes) que los departamentos que el año pasado valían un determinado valor, hoy valen mucho menos en dólares».
Joaquín Malbrán: En línea con muchos de los panelistas reunidos por el CPI, estima que la cartera de alquileres de viviendas se cobró al 90% desde la pandemia y que los comerciales se rebajaron al 50%. «Trabajamos en sincerar los valores», resume como clave.
Sebastián Metayer: «Muchos clientes compraron un inmueble como resguardo de valor dolarizado y hoy hay que hacerles entender que su valor -en dólares- está por debajo. Es complicado. Una referencia es mirar el valor de reposición: si una unidad nueva vale tanto de construir hoy, ahí tenemos una referencia del nuevo precio».
Miguel Mariel: «Un error es que -al pensar en dólares- muchos clientes creen que tienen US$ 100.000 y no un depto de dos ambientes. El dólar está carísimo y el valor de la construcción pasó de US$ 900 a menos de US$ 600 el m2 en algunos casos».
Tomás Juárez Beltrán: «No hay que pensar que estamos cazando en el zoológico y que -siempre- el cliente va a terminar invirtiendo en inmuebles en Córdoba o Argentina. Los clientes ya están comprando inmuebles en otros países y tenemos que trabajar mucho en reconstruir los atributos de un inmueble como resguardo de valor en el mediano plazo».
Sergio Villella: «Es indudable que estamos frente a una fuerte baja de precios en dólares, pero también frente a una oportunidad: hay buenos precios para comprar y esta ventana -estimo- va a estar abierta por los próximos 6 meses. De cara a los propietarios hay que plantearles la realidad de los nuevos valores».
Al cierre del encuentro que coordinó Gustavo Mallea, la presidente del CPI, Virginia Manzotti, instó a la unidad de todos los profesionales del sector para trabajar en conjunto y alertó sobre otro desafío: la nueva ley de alquileres que trata el Senado y que podría complicar aún más un mercado donde los inquilinos sienten que pagan mucho y los propietarios saben que ganan poco o nada.
Es necesario comprender la paradójica realidad que viven propietarios e inquilinos en el mercado de alquileres, al ver insatisfechas sus pretensiones: unos por lo que cobran y otros por los que pagan.
En una Argentina que busca permanentemente la polarización, los corredores y martilleros de todo el país -intermediamos entre oferta y demanda-, están bregando por el equilibrio contractual, ante un contexto de inestabilidad macroeconómica constante.
La crisis planteada por la pandemia del coronavirus pone en valor el rol de intermediación de los profesionales inmobiliarios, quienes se ven motivados a analizar objetivamente los datos existentes y exponerlos con precisión, a fin de brindar información a la sociedad.
Según estadísticas de los portales, 91 de cada 100 contratos de vivienda de la Ciudad de Buenos Aires, a tiempo completo (24 meses), se ofrecen y pactan en pesos argentinos (ARS). Para las mediciones, se tomó el Índice de Precios del Consumidor (IPC) para la inflación, la Remuneración Imponible Promedio de Trabajadores Estables (RIPTE) para los salarios, y las actualizaciones de los contratos de alquiler, en el período 2015-2019.
Desde el propietario
Los alquileres poseen una oferta categóricamente descentralizada. En general, se trata pequeños ahorristas que pudieron comprarse un departamento, o bien lo heredaron. Para el locador, la renta representa un complemento de subsistencia a su sueldo o jubilación, según el caso.
De acuerdo a la distribución de unidades, los oferentes no constituyen un monopolio u oligopolio, ni tienen interdependencia estratégica entre sí: la desconcentración de propietarios es tal que no existe un poder de influencia sobre el precio de equilibrio natural que plantea el mercado.
Rentabilidad
Históricamente, en nuestro país, los inmuebles se han cotizado dólares como una forma de refugio patrimonial ante las posibles fluctuaciones económicas. Sin embargo, como se dijo, la mayoría de los alquileres a tiempo completo se ofrecen en pesos argentinos.
En la serie analizada (2015-2019), el promedio de rentabilidad bruta -sin considerar deducciones fiscales, gastos de mantenimiento, erogaciones no recuperables y la amortización del inmueble- fue del 3.92% anual.
El principal motivo de la baja rentabilidad sigue la lógica del tipo de cambio: cada vez que el dólar aumenta, el índice de rendimiento locativo disminuye.
En consonancia con ello, durante las mayores depreciaciones cambiarias -2018 (- 105,43%) y 2019 (- 64,79%)- la utilidad por alquileres sufrió las caídas interanuales más abruptas, registrándose el piso récord histórico – hasta ese momento – en el último de los años, con una tasa del 2,42% bruta.
En el mismo sentido, el pico más rentable para las locaciones (+ 5.40%) coincide con la menor devaluación de la serie (11,28%), durante 2017. De aquí, se deslinda el primer indicio de competencia perfecta: no existe el fantasma de la especulación financiera para influir sobre el precio de las locaciones.
En palabras más simples, la masa de propietarios no buscó mantener una determinada tasa de rentabilidad, sino que el mercado se autoreguló naturalmente logrando la armonía de un valor que pueda ser convalidado por los inquilinos.
Actualización de alquiler vs. inflación
La segunda y efectiva demostración fáctica de es un mercado de competencia perfecta es -sin dudas- la comparación de las variables alquiler versus inflación.
Como se observa en el gráfico, las actualizaciones pactadas para los contratos de alquiler sólo superan tímidamente al indicador de precios de consumo en dos ocasiones, mientras que la inflación gana la mayoría de las batallas, dos de ellas con un amplio margen.
De no existir un equilibrio generado genuinamente entre la oferta y la demanda, esta diferencia no sería posible. El propietario no sólo no busco mantener la rentabilidad que obtenía antes, sino que tampoco midió la inflación para obtener un mejor contrato.
Visto de otra manera, en el lapso analizado, para que sus inmuebles sean alcanzados por la demanda, los oferentes estuvieron dispuestos a resignar sus pretensiones.
Los números demuestran que no hay formación precios. En 2018, el Índice de Precios del Consumidor (IPC) registró un 47,60%, cuando los contratos de alquiler actualizaron un 13% semestral (27,69% anual). Aún con expectativas de recesión, en el año siguiente, los locadores suscribieron contratos actualizados al 15% semestral (32.25% anual), cuando la inflación alcanzó el tope de la serie con el 54,60%.
Desde el punto de vista del inquilino
Los últimos datos oficiales existentes en la Ciudad de Buenos Aires surgen de un informe relevado por el Instituto de la Vivienda de la Ciudad (IVC) en 2017: 370.000 hogares son alquilados en la Capital.
A lo largo de la historia, las políticas económicas pro-inflacionarias provocaron una disminución en la capacidad de ahorro de los argentinos. En virtud de ello, no resulta viable que los créditos para viviendas se sostengan en el largo plazo.
La pérdida de poder adquisitivo de los salarios, sumada al alza sostenida del dólar estadounidense, hace cada vez más lejano el sueño de la casa propia, marcando una creciente tendencia en la demanda de alquileres.
Incidencia de alquiler/salario
Si se toma como referencia Diciembre 2019, el salario medio ascendía a $ 41.147, según RIPTE. Por su parte, un monoambiente en un barrio estándar de la Ciudad promediaba los $11.000.
De acuerdo a la comparación planteada, se puede deducir que un 26,73% del sueldo de un inquilino medio es destinado al canon locativo. Además, la incorporación de los gastos corrientes (expensas ordinarias y servicios) del inmueble alquilado representaría aproximadamente un 10% adicional para el bolsillo del locatario.
Cabe aclarar que la ejemplificación realizada contempla la distribución de un sólo inquilino por cada vivienda. Lógicamente, al aumentar la cantidad de convivientes con ingresos, la relación porcentual alquiler/salario se verá disminuida en suma. Por lo expuesto, el alquiler y las erogaciones a cargo del inquilino resultan onerosas para su capacidad de pago.
Actualización de alquiler vs salario
La diferencia promedio anual de menos de un 1% entre ambas variables permite visualizar la perfección competitiva del mercado, donde el límite de precios pretendidos por la oferta se acerca a la capacidad de pago de la demanda para encontrar el precio de equilibrio.
En la otra vereda, en 2019, el indicador de precios del consumidor (IPC) marcó un 54,60% anual, superando conjuntamente salarios medios y actualizaciones locativas, lo cual demuestra que propietarios e inquilinos fueron perjudicados por el “impuesto” inflacionario.
«Es la Economía, estúpido»
Aplicado al presente análisis, la frase de Bill Clinton en su campaña presidencial estadounidense de 1992, resulta una respuesta gráfica y simple a un problema complejo como la Economía argentina.
No es el propietario. No es el inquilino. No es el propietario versus inquilino, ni al revés.
Es la inestabilidad económica y la ineficiencia en la administración pública lo que genera la falta de armonía en un vínculo contractual donde ambas partes hacen su esmerado sacrificio.
La caída de la actividad económica hace que locadores y locatarios estén insatisfechos, a razón del estancamiento económico e inflación que sufre el país históricamente.
¿Qué rol debe jugar el Estado?
La intervención indirecta del Estado en la plaza de alquileres -a través de los descalabros económicos y la caída de los ingresos de sus ciudadanos- es una demostración de los perjuicios que conlleva su ineficiente gestión.
En virtud de ello, el artesanal asesoramiento de un profesional matriculado resulta de vital importancia. Conociendo las necesidades de cada inquilino y de cada propietario, los inmobiliarios escuchamos sus pretensiones, y bregamos por la formalización de un acuerdo voluntario, libre y consensuado, en que los intervinientes comparten un esfuerzo económico para lograr el equilibrio en la contratación.
La intervención directa es aún peor. Sobran las páginas negativas acerca de la historia de la intromisión estatal en los contratos privados de locación: las leyes 11.156 y 11.157 sancionadas durante la presidencia de Hipólito Yrigoyen en 1921, los decretos y leyes de emergencia dictadas en 1943, la recordada ley de alquileres sancionada durante el primer gobierno de Juan Domingo Perón, la aún vigente Ley Nº 5859 de CABA y el reciente DNU 320/2020 de congelamiento de alquileres.
Hoy, con la modalidad voluntaria, el primer día que suscribe un contrato de locación, el inquilino sabe cuánto va a pagar el último mes de su contratación. ¿Cuánto vale la previsibilidad de la cadena de pagos en un país imprevisible? Este aspecto fundamental debe ponerse en valor.
Los efectos intervencionistas siempre han sido los mismos: retracción de la oferta, caída de la construcción, escasez de viviendas y un fuerte desincentivo de las inversiones en el territorio argentino, como consecuencia de la inseguridad jurídica.
En un país cuyos actores presentan diversos matices socio-económicos, el poder de imperio del Estado busca imponer una ilusoria solución mágica a un mercado que funciona perfectamente. Necesitamos más premios y menos castigos, para que el inversor inmobiliario se encuentre incentivado, en la tormentosa economía nacional.
Hay que seducir a aquél pequeño ahorrista laburante que pudo comprarse un departamento y lo pone en alquiler para que otro laburante que necesita un lugar para vivir pueda habitarlo, aún en el contexto de menor rentabilidad de todos los tiempos. Ese mini-propietario, con su inmueble en ofrecimiento, suple la necesidad de construir viviendas estatales, con lo cual genera un ahorro público extra, que debe ser tenido en cuenta.
El presidente del Colegio de Escribanos porteño afirmó que el desplome de las escrituras de compraventa seguirá mientras duren las restricciones por el aislamiento y señaló que el Cedin podría ser un incentivo importante para la actividad inmobiliaria.
El presidente del Colegio de Escribanos porteño, Carlos Allende, señaló que el desplome de las escrituras de compraventa registrado en abril seguirá mientras duren las restricciones para la actividad inmobiliaria por el aislamiento, al tiempo que consideró que un instrumento como el Cedin podría ser un incentivo importante para la actividad.
En una entrevista con Télam, Allende señaló que en mayo la actividad «va a seguir baja» debido a que persiste la imposibilidad de mostrar la propiedad de manera presencial, y confió en que de a poco esto se normalizará con un protocolo de profilaxis.
Télam: En abril se registraron sólo siete operaciones de compraventa en la Ciudad, ¿qué fue lo que pasó? Carlos Allende: Lo que pasó en abril no ha pasado ni en la época de la Colonia, obviamente se debe al contexto que estamos, que no pasó nunca. También lo que se puede ver es que estamos 60% abajo como cuatrimestre, es algo que estaba pasando en los meses anteriores, la actividad también venía en baja. Hay un dato curioso: en el cuatrimestre hubo dos escrituras por escribano promedio. Es por la fórmula tóxica entre la recesión económica, el cepo que es muy determinante, la inflación y la falta de crédito.
«En el cuatrimestre hubo dos escrituras por escribano promedio”
T: ¿Qué medidas hacen falta para incentivar la concreción de transacciones? CA: En este contexto el Gobierno tendría que hacer magia, pero yo creo que un incentivo para repatriar capitales con inversiones inmobiliarias sería importante. Se podría hacer algo como los Cedines que fue bastante exitoso en su momento. Esto se propuso al Ministerio de Vivienda, es una propuesta que surge de todo el sector inmobiliario. El Cedin es un titulo donde la gente lo compraba contra dólares, blanqueando y tenía que ser aplicado a la compra de viviendas. Acá tiene que salir la plata de abajo del colchón. En la Argentina, el blanqueo ha quedado muy desacreditado por el blanqueo que hizo (el expresidente) Macri quedando exento de bienes personales y que después se volvió a gravar. Tendría que haber un blanqueo pero que otorgue credibilidad.
T: La participación del crédito hipotecario en las operaciones fue nula en abril ¿Cómo se reactiva el crédito hipotecario? CA: Para reactivar el crédito hipotecario primero no puede haber cepo, porque si uno tiene crédito hipotecario pero no puede comprar dólares, nadie le vende, y después la inflación es la madre de todas las batallas.
«Para reactivar el crédito hipotecario primero no puede haber cepo”
T: ¿Qué tipo de ventas se están concretando en el último tiempo? CA: Son todas operaciones chicas, que responden a un reacomodamiento rápido de los precios, el que tiene unos pesos y aprovecha. El inversor en inmuebles es muy conservador, hoy está barato y siempre que llovió, paró. El que compra en estos ciclos siempre termina haciendo negocio. Está empezando a haber caída de los precios porque sino no hay manera que nadie venda.
T: ¿Qué alternativas hay para la problemática de la vivienda en la Ciudad? CA: La construcción está parada, se había llevado una propuesta de viviendas económicas con facilidades impositivas para el inversor y seguridad de que no venda por 10 años. Sobre la ley de alquileres, a mi me parece que los que representan a los inquilinos deben ser un sector muy chico, yo creo que tiene que haber una regulación pero que contemple a los locadores. Es difícil pensar en una ley de alquileres en un momento que la rentabilidad es bajísima, tendría que haber también una promoción impositiva para alquileres. Tiene que haber regulación, pero tiene que haber una dosis de mercado, porque el mercado da pautas que un legislador desde su banca no las ve. Finalmente creo que va a haber un desagio natural generalizado, va a tener que haber un entendimiento. En 2002 hubo algo que se llamó esfuerzo compartido, los que tenían deudas en dólares la Justicia hizo lo que se llamó esfuerzo compartido, entre acreedor y deudor se ponían de acuerdo en el valor. El esfuerzo compartido es una cosa que va a terminar siendo la solución.
«Es difícil pensar en una ley de alquileres en un momento que la rentabilidad es bajísima, tendría que haber también una promoción impositiva para alquileres”
T: ¿Qué pasará en los próximos meses en la actividad? CA: En mayo la actividad va a seguir baja por la imposibilidad de mostrar la propiedad, si permitieran eso con un determinado protocolo de profilaxis sería bueno. Me parece que este tema del aislamiento el mes que viene va a ser otro panorama, donde lentamente nos iremos animando a hacer otras actividades. Habría que ponerse de acuerdo en una ingeniería que debiera tener el Gobierno de salida de esto, donde se mida también el factor económico además del sanitario. En cuanto a las obras, las que estaban empezadas seguirán y los costos seguramente habrán bajado. Posiblemente los que no hayan arrancado tengan dificultades. Esto va a ser muy paulatino, 2019 según nuestras estadísticas era el peor año, peor que 2002. En la medida que el país vuelva a remontar iremos mejorando.
En un extremo exhibe la arquitectura con ecos neoclásicos de la sede del Congreso Nacional y cerca del otro, las torrecitas despojadas del Instituto Rosa A. Ibáñez (San Juan 1774), un ejemplo precioso de Art Décoporteño.
Es decir, exhibe celebridades y propone sorpresas. Por eso, vale la pena pasear porlaavenida Entre Ríos, arteria vial y comercial de la Ciudad de Buenos Aires, con tiempo y con data.
Art Déco.Una maravilla de rectas depuradas en San Juan 1774, a metros de Entre Ríos. / Luciano Thieberger.
Ya desde el colectivo se pueden ver espacios históricos. A la altura de Entre Ríos e Independencia, por ejemplo, el Mercado San Cristóbal, de 1882, el primero de la Ciudad de Buenos Aires que aún funciona -aunque su sede actual, con tres arcos de hormigón, fue diseñada en 1945 por el estudio SEPRA, de los arquitectos Santiago Sánchez Elía, Federico Peralta Ramos y Alfredo Agostini-.
Mercadito. El de San Cristóbal abrió en 1882 y lo reformaron en los años ’40. En Entre Ríos e Independencia. / Luciano Thieberger.
«Puentes». Con balconcitos, en un edificio del arquitecto Álvarez de los años 30. / Luciano Thieberger
Y al 962-70 de avenida Entre Ríos se puede ver un coloso de hormigón que el arquitecto gallego Guillermo Álvarez (1880-1929), pionero del modernismo en Buenos Aires, edificó en 1930. Claro que para apreciar el «puente» hecho de balcones que une los cuerpos laterales de esa edificación y cómo planta arcos y aires de las típicas casonas italianas neorrenacentistas en medio de la austeridad racionalista es mejor bajarse del colectivo, acercarse.
Una de las obras más conocidas de Álvarez es «El castillo» o «La torre fantasma» de La Boca. Y algo de ese trabajo, concretamente, su decoración con una mezcla de almenas, ramilletes y formas geométricas, asoma en el edificio que creó en avenida Belgrano 1779, también a metros de Entre Ríos.
Casa Anda. Una joya del arquitecto Virginio Colombo, prócer del Art Nouveau, en ruinas. Entre Ríos 1081. /Luciano Thieberger.
Casa Calise. De Virginio Colombo, en Hipólito Yrigoyen 2562, en Once. Restauraron la fachada, con más de 30 esculturas, y parte del interior y es un «modelo». / Juano TesoneMirá tambiénBuenos Aires, la reina de los rosedales
El Art Nouveau también se luce en la avenida Entre Ríos. Se luce como parte (nomás) del mix de estilos de la bien conservada fachada de la Universidad Favaloro (a la altura de la calle Venezuela) y trata de lucirse en la Casa Anda (Entre Ríos 1081): una joya en ruinas. De rasgos venecianos, este palacete fue construido por el italiano Virginio Colombo (1885-1927), prócer del Nouveau a la italiana o Liberty, en 1922.Mirá tambiénMaravillas de cemento: cuatro edificios para “leer” el diccionario del Art Nouveau porteño
Colombo es el creador, entre unas 50 edificaciones en Capital, de la increíble Casa Calise (Hipólito Yrigoyen 2562, con más de 30 esculturas en la fachada), restaurada, en parte, en 2018, con apoyo vecinos y de la Sociedad Art Nouveau de Buenos Aires (AANBA) y fondos de la Ley de Mecenazgo. Y ese proceso en la Casa Calise se convirtió en un modelo para vecinos de la Casa Anda.
Entre Ríos 505. La vieja casa de Piazzolla. / Luciano Thieberger
Y Colombo es además un referente del cruce de influencias que caracteriza a la arquitectura de Buenos Aires, “la reina del Plata”, de las primeras décadas del siglo XX, con se asentaron los inmigrantes.Mirá tambiénLos 6 bares porteños que son máquinas del tiempo
La avenida Entre Ríos guarda más historias. Una casa, al 505, donde vivió Piazzolla, con una placa pintada con el estilo del fileteado porteño que lo recuerda. Y otra en Alsina 1745, también a metros de Entre Ríos, dondeMarcel Duchamp, padre del arte conceptual, vivió 9 meses entre 1918 y 1919. También residió allí Francisco Canaro. Y por esa razón el arte sale a la calle para homenajearlos cada año.
Así de rica y de diversa es la avenida Entre Ríos. De hecho Clarín ya le dedicó una nota GPS. Ahí apuntaba que será porque desde que nace en Rivadavia hasta que termina Caseros, se relaciona con Monserrat, San Nicolás, Balvanera y San Cristóbal, que esta arteria permite que convivan también el ajetreo y ritmos amables, sellos del Centro y de barrio, como en ninguna otra parte de la Ciudad de Buenos Aires.
Los 6 destacados:
1) De pulpería a café. Desde Turismo de la Ciudad recuerdan: «En la hoy populosa esquina de Entre Ríos e Hipólito Yrigoyen -antes llamada Victoria-, desde 1860, funcionó una pulpería. Setenta años después, en 1930, se transformó en café». Café Victoria.
Donde hubo una pulpería. Desde 2008, el Café Victoria. /Luciano Thieberger.
Hay otros bares para probar en la avenida Entre Ríos. Cafecitos sencillos. Y otros con historia. El Gardel, en la esquina de Independencia, en la ochava del Mercado San Cristóbal, tiene más de cien años y se estima que en la década de 1930 empezó a llamarse Gardel Bar, hoy Gran Café Gardel de Buenos Aires. Decorado con fileteado,una fonola, fotos y otras pinturas, ofrece picadas tentadoras.Y, con platos abundantes y buenos precios, el Ebro, en la de Belgrano.Mirá tambiénEl Molino: secretos de un gigante dormido
Pero como el Café Victoria está frente al Congreso, a sus mesas se sentaron políticos, entre ellos, su famoso vecino, en diagonal, cruzando Plaza Congreso, la Confitería del Molino). «Entre los políticos que pasaron por allí, tres llegaron a ser presidentes constitucionales: Arturo Illia, Raúl Alfonsín y Carlos Menem», dicen las fuentes.
«Muchos actores también frecuentaron este bar, debido a su proximidad con el edificio de la Asociación Argentina de Actores. Y gente del tango, como Osvaldo Fresedo, Juan D´Arienzo, Alberto Podestá, Ángel D´Agostino y Enzo Valentino, también estuvieron entre sus habitués», agregan.Mirá tambiénRemodelación en la Casa Rosada: expertos en patrimonio histórico advierten que se infringió la ley
El Café Victoria cerró en 2002. Seis años de vacío reabrió. La comida «de olla», las pizzas y las picadas son sus platos insignia. Reformado, conserva mobiliario, entre otras delicias.
2) En el cielo. La cúpula se destaca en este edificio de impronta neoclásica, construido por los arquitectos Jacques Dunant y Gastón Mallet -autores de la sede del Centro Naval, en Florida 801, Retiro-, para la Asociación Española de Socorros Mutuos de Buenos Aires.
Cúpula. De la ex Asociación Española de Socorros Mutuos, en Entre Ríos 197. / Luciano Thieberger.
El investigador Alejandro Machado escribió: «En su tiempo, uno de los 10 edificios más imponentes del país». Y advirtió: «La obra fue ‘planchada’ en sus molduras de tal manera que le han borrado hasta la firma que estaba por la entrada de Alsina». En Entre Ríos 197.Mirá tambiénMás que oasis urbanos: los secretos de casonas porteñas que hicieron historia
3) Pionero. El Mercado San Cristóbal es de 1882: el más antiguo de Capital que todavía está abierto. Su estructura de hierro se hizo en 1887. Pero 58 años después los arquitectos Santiago Sánchez Elía, Federico Peralta Ramos y Alfredo Agostini, del estudio SEPRA, diseñaron la sede actual, con sus tres arcos de hormigón. Llegó a tener más de 150 locales. Hoy la pelea, con rubros que van desde pescadería hasta feria americana. En Entre Ríos e Independencia.
4) Moderno. Este edificio fue construido por el arquitecto gallego Guillermo Álvarez, en 1930, para rentas. Como contó Clarín en esta nota GPS, «es una obra tardía, que no refleja al modernismo de su ‘Torre del Fantasma’ de La Boca», según explicó Horacio Elgorriaga, de la Asociación Art Nouveau de Buenos Aires.
Arco. De cuento, en el complejo de viviendas de Entre Ríos al 900. / Luciano Thieberger.
Álvarez II. Este edificio, de Belgrano 1779, a metros de Entre Ríos, es obra del mismo arquitecto que el de la foto de arriba. / Luciano Thieberger.
«Tenía el dato oficial (…) pero el estilo no me cerraba, por suerte, llegó la confirmación a través de una práctica que hoy es muy importante para los buceadores del patrimonio, los avisos en las revistas de construcción», escribió, por su parte, Alejandro Machado en el blog Arq. Guillermo Alvarez: Catálogo on line de sus obras. Allí reproduce parte de la edición de la publicación «El arquitecto constructor» del 1° de junio de 1929, donde aparece esta «magnífica obra de cemento armado» en construcción. En Entre Ríos 962/70.Mirá tambiénDe los poetas negros a Borges: un paseo literario por San Telmo
5) Casa Anda. De 1922, en ruinas, mantiene sellos del arquitecto italiano Virginio Colombo, clave del Art Nouveau a la porteña. Un estilo que, grosso modo, se puede definir como una estructura con armonía neorrenacentista, curvas imponentes, rectas gráciles y arte hasta en las fachadas. Entre los trabajos más famosos de Colombo están la de la Casa Calise y la De los Pavos Reales (Rivadavia 3216, con los mismos aires de palacete veneciano que esta), ambas en Once. Abandonada, tomada, tapiada, la Casa Anda pide a gritos su puesta en valor. En Entre Ríos 1081.
A recuperar. La Casa Anda, en Entre Ríos al 1000, es de 1922. Está tapiada. /Luciano Thieberger.
Detalle de la Casa Anda. Su belleza aún se asoma en Entre Ríos al 1000, pese al deterioro.
6) Bonus track, de terror: La Casa Anda tiene incluso una leyenda: la del ahorcado del mirador -que, de acuerdo con expertos, fue agregado a la edificación original-. El ahorcado sería Emmanuel Rocatagliatta, quien habría matado a su hermano mellizo, Vittorio, por celos por una vecina a fines de la década de 1920, y luego se habría suicidado. No es todo: el cuento sigue con que el padre de los hermanos, Luiggi, murió ahí, de espanto.
Con poco más de 33.000 operaciones en la ciudad de Buenos Aires, el sector inmobiliario habría cerrado 2019 como el peor año desde 1998, cuando el Colegio de Escribanos porteño comenzó a relevar el dato. Hoy nadie saca un dólar del colchón ni del banco si la compra de la propiedad no es impostergable. En este contexto, la ministra de Vivienda, María Eugenia Bielsa anunció que no pagará el impuesto PAIS quien compre una vivienda única a través de un préstamo hipotecario y se reunió con Armando Pepe, titular de Cucicba, la Cámara que nuclea a los agentes inmobiliarios de la Capital Federal. En el sector celebran los primeros guiños pero admiten que no alcanzan para la esperada reactivación. Hay que tener en cuenta que en el mes de diciembre pasado los principales bancos públicos, el Nación, Ciudad y Provincia, sólo otorgaron unos 70 créditos hipotecarios, un número bajo si se lo compara con el número del último mes de 2017, período en el que se hicieron 2362 operaciones con financiación de entidades públicas y privadas en la ciudad de Buenos Aires.
Durante la reunión con Pepe, la ministra -de buen ánimo- se comprometió a convocar a una mesa de diálogo en los próximos 30 días. El objetivo es que estén representadas todas las partes: brokers, desarrolladores, escribanos y constructores. También el ministro de Obras Públicas, Gabriel Katopodis y no descarta la participación de la AFIP y del Banco Central. «Es necesario generar un shock de confianza», fue la necesidad en la que enfatizó la funcionaria que estudia cambios en los créditos UVA, un sistema al que lo reconoce como «un problemón» por la cantidad de gente del Procrear que teme tomar posesión de las unidades por el impacto de la inflación en las cuotas. Rita Menéndez, secretaria del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires celebró la noticia: » Es importante que todos los actores del sector aportemos en conjunto nuestra visión. Es alentador que se haya dado esta primera iniciativa, pero luego tenemos que encontrar toda la operatividad con el sistema bancario para que los créditos sean una herramienta de la familia que necesita su vivienda», enfatizó.
Desde el sector coinciden con Bielsa en la necesidad de generar un marco de previsibilidad. «Se necesita estabilizar el mercado de divisas y una baja de la inflación para lograr que las variables macroeconómicas se reacomoden y se reconstruya la confianza», afirmó el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), Alejandro Bennazar, quien consideró que el tuit de la funcionaria «fue una buena noticia para un mercado que se maneja por expectativas». «Es una medida que ayuda pero no alcanza para reactivar el sector. Hay que tener en cuenta que la cantidad de créditos que se otorgan por mes es muy baja, y si ponderás los que son para vivienda única, el número se reduce aún más», analizó Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario.
El especialista no ve una posible reactivación en el corto y mediano plazo. «La única manera de que suceda es sí se genera una baja real de los precios», fue contundente. Los desarrolladores, por su parte, piden que la medida de exceptuar del impuesto del 30 por ciento sea extensiva para los boletos de compra-venta y de esa forma pueda gozar de ese beneficio también quien compra en pozo. «Si bien la devaluación generó una baja del costo de construcción, se dilata el comienzo de los nuevos emprendimientos porque es mayor el riesgo que genera la incertidumbre de no saber si se venderá, y la realidad es que las obras privadas son claves: generan mano de obra e impactan de forma positiva en la economía», afirmó Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU).
Mientras los bancos están adaptando sus sistemas tras haber recibido la comunicación de la AFIP que los respalda en el no cobro del 30% del impuesto, si bien no se habría producido ningún caso en la práctica. La ley comenzó a estar vigente el sábado 28 de diciembre y una carpeta de un crédito tarda aproximadamente unos 30 días en aprobarse desde que se presenta en el banco.
Lo dijo la ministra de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación, María Eugenia Bielsa. El beneficio alcanzará solo a aquellas personas que tomen el préstamos para adquirir una vivienda única.
El Gobierno Nacional anunció que quienes hayan tomado un crédito hipotecario podrán comprar hasta USD 100.000 sin tener que pagar el recargo del 30% del impuesto PAIS para adquirir las divisas. Será únicamente para los casos de vivienda única. Así lo confirmó la ministra de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación, María Eugenia Bielsa a través de la red social Twitter.
“Si vas a adquirir tu vivienda única a través de un préstamo hipotecario de un banco, podés comprar hasta USD 100.000 sin pagar el Impuesto País. Para más información consultá en tu entidad bancaria. #ProCrearAhorroJoven”, publicó la funcionaria.
El objetivo es destrabar este tipo de operaciones luego de verse afectadas por el control de cambios aplicado durante la gestión del ex presidente Mauricio Macri tras las elecciones PASO y su posterior endurecimiento luego de las elecciones generales. A partir se estableció que las personas humanas solo puede comprar hasta USD 200 por mes. A esto hay que sumarle que tras la sanción en el Congreso de la ley de Solidaridad Social e Reactivación Productiva la compra de divisas está grabada con el impuesto PAIS del 30%.
María Eugenia Bielsa, ministra de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación (NA)
No hay que perder de vista que según los datos de noviembre del Colegio de Escribanos de la Ciudad el crédito se sigue desplomado. Apenas 242 operaciones con hipoteca en noviembre y sumaron poco más de 2.800 en todo el año cuando en mayo de 2018, sólo en ese mes, hubo 2.400 actos sustentados en líneas hipotecarias, principalmente en UVA.
“Estamos esperando definiciones del nuevo gobierno en materia de restricciones. Es momento de tener cautela, poner el hombro y lograr que todos los sectores, y en definitiva las familias argentinas, reencontremos caminos de recuperación”, explicaron a Infobae fuentes del sector.
Resta aún una reglametación del anuncia de Bielsa que, por su parte, manifestó que aquellas personas que tomaron un crédito y quieren hacerse de hasta USD 100.000, deberán acercarse al banco que les otorgó el préstamos para concretar la compra de los dólares sin el impuesto. Cabe recordar que el Gobierno viene dando pasos para ofrecerles una solución a los tomadores de créditos hipotecarios UVA. Tal es así que el 2 de enero extendieron el congelamiento de las cuotas por 30 días.
Asimismo, el Ejecutivo avanza con nuevas medidas para intentar darle solución a cientos de familias que tomaron el crédito (comenzó a regir en abril de 2016) y que como consecuencia de la alta inflación luego de las devaluaciones de 2018 y 2019, tuvieron dificultades para pagar una cuota que fue en franco aumento.
La semana pasada, a través de Comunicación “B” 11934, el Banco Central le solicitó a las entidades financieras que remitan información de aquellas “personas humanas” que hayan tomado un crédito de estas características.
En ese orden , las autoridades y técnicos del Banco Central vienen trabajando en una nueva fórmula de actualización para los créditos hipotecarios UVA. Así lo adelantó su presidente, Miguel Pesce: “La ley que envió el Gobierno al Congreso nos ordena que hagamos un diagnóstico y una propuesta”.
El artículo 60 de la Ley de Emergencia se determinó que el Banco Central debe hacer una evaluación sobre el desempeño y las consecuencias del sistema de préstamos UVA para la adquisición de viviendas y los planes de ahorro para automotores, sus consecuencias sociales y económicas. Según el texto, la autoridad monetaria «estudiará mecanismos para mitigar sus efectos negativos atendiendo al criterio del esfuerzo compartido entre acreedor y deudor”.
Los créditos hipotecarios actualizados por UVA fueron lanzados por el gobierno de Mauricio Macri en marzo de 2016 como una opción que permitió a más familias acceder a su vivienda propia porque requería de ingresos más bajos que un crédito tradicional. Pero como el ajuste se realizaba por el índice de inflación (IPC), a partir de 2018 el impacto de las cuotas sobre los salarios de los deudores fue cada vez más alto y obligó a realizar varias modificaciones.
Sin
embargo, aquellas personas que tenían dolarizados sus ahorros y
aprovechan el verano para remodelar o refaccionar su casa o departamento
se encuentran hoy con una oportunidad.
Aquellos que tienen ahorros en pesos y no pueden acceder al mercado de
cambios con las facilidades que tenían un año atrás, no sólo por el
límite mensual de USD 200 que habilita en Banco Central, sino porque
desde fines de diciembre deben tributar el Impuesto PAIS de 30%, tienen
la posibilidad de dolarizarse invirtiéndolos en su vivienda, porque el
precio de referencia de venta se mantiene en dólares.
“Si la casa o el departamento está bien ubicado y solo es un tema de
espacio siempre hay opciones para remodelar y muchas veces es más
conveniente económicamente que mudarse”, dijo a Infobae el arquitecto y socio fundador de Remodelatucasa, Damián Revelli.
Si
la casa o el departamento está bien ubicado y solo es un tema de
espacio siempre hay opciones para remodelar y muchas veces es más
conveniente económicamente que mudarse (Damián Revelli)
Remarca Revelli: “si
el dólar se plancha y no resulta indexado como está sucediendo en estas
últimas semanas y el proyecto del Gobierno es que el tipo de cambio
siga detrás de la inflación, hoy el mejor negocio para ahorristas es el
volcar los pesos en su casa porque se dolarizan ya que las propiedades
de buen nivel están culturalmente dolarizadas”.
Ravelli explica que las propiedades se valorizan y mucho más de la
plata que se invierte cuando se lleva a cabo una remodelación. “Nosotros
les recomendamos a los clientes que tasen la casa antes de remodelar y
después de haberla refaccionado con diferentes inmobiliarias para que
puedan entender la cantidad de valor agregado que genera una buena
remodelación. La cuenta rápida que hacemos es que si a tu casa le ponés
10 mil dólares, se valoriza en mínimo 20 mil dólares. Osea ganas un 100
por ciento de tu inversión. En nuestra experiencia ha sido así”, detalla.
Presupuestos para diferentes espacios del hogar
Baño:
Remodelar un baño estándar que incluya trabajo de albañilería,
plomería, electricidad, pintura, volquetes para descartar escombros, el
retiro de los mismos del inmueble, limpieza mobiliario y accesorio
(toalleros, grifería estándar, portapapel higiénico, espejo, jabonera)
puede ir desde los $240.000 a los $290.000, según el relevamiento que llevó a cabo Infobae. El precio incluye la dirección de obra, seguros del personal y garantía.
En los trabajos contratados el precio incluye la dirección de obra, seguros del personal y garantía
“Hay varias formas de encarar una reforma, o remodelación. La más
económica es que el interesado tenga el tiempo y el conocimiento para
encargarse el mismo de la obra y vaya contratando a cada gremio
directamente (albañiles, plomero, electricista), comprando los
materiales, y coordinando cada trabajo. Esto seguramente va a llevar un
poco más de tiempo y siempre se corre el riesgo de que algo salga mal y
no va a tener una garantía del trabajo, por lo que muchas
veces, después de buscar gente que termine algo empezado o reparen los
problemas que hizo otro no es nada fácil y termina saliendo más caro”, sostiene Javier Fernández de León, arquitecto y socio gerente de Remodelaciones Integrales.
Hay
varias formas de encarar una reforma, o remodelación. La más económica
es que el interesado tenga el tiempo y el conocimiento para encargarse
el mismo de la obra y vaya contratando a cada gremio directamente
(albañiles, plomero, electricista), comprando los materiales, y
coordinando cada trabajo
Para remodelaciones pequeñas como baños, cocinas o un departamento, el profesional recomienda
buscar una empresa o estudio de arquitectura que se especialice en este
rubro y encargue de todo, de la “ejecución de obra, manejo del
personal, cómputo y listados de materiales, gestión y asesoramiento”.
“Contratando a empresas o estudios el precio va a ser un poco mayor que
si lo hace el dueño del departamento, pero si son profesionales
deberían otorgar una garantía por el trabajo y seguramente la obra va a
resolverse correctamente y en un plazo óptimo. Teniendo en cuenta que el
propietario puede seguir con su trabajo mientras se realiza la obra”,
destaca.
Cocinas:
Las
cocinas suelen ser un poco más caras que los baños, básicamente por el
mueble y la mesada. El costo de una mediana varía según la dimensión y
los objtivos, se estima que puede llegar hasta $350.000 o $400.000 las
que tienen el formato de isla. Las refacciones tienen que ver
con el cambio de la cerámica de pared, pileta común, sustitución de
caños. Y llevan además alacenas, pintura del techo e incluye luz tanto
en la alacena como en la cocina general.
Las
refacciones tienen que ver con el cambio de la cerámica de pared,
pileta común, sustitución de caños. Y llevan además alacenas, pintura
del techo e incluye luz tanto en la alacena como en la cocina general.
“Nosotros trabajamos con un sistema que llamamos VAP (Visita de
Asesoría Profesional), donde va un arquitecto a tu casa y te asesora y
si va todo bien se confecciona un CDC que es un Costeo, Desarrollo de
Tareas y Cómputo que permite tener una bitácora de obras donde se puede
seguir cada paso”, agregó Ravelli, de Remodelatucasa.
Es
muy importante confeccionar un listado preciso ya que de lo contrario
el cliente luego suele quejarse cuando la obra siempre sale mucho más de
lo que creía que le iba a salir y suele culpar a los profesionales
El arquitecto advierte que es muy importante confeccionar un listado
preciso ya que de lo contrario el cliente luego suele quejarse cuando la
obra siempre sale mucho más de lo que creía que le iba a salir y suele
culpar a los profesionales. Por eso ofrece a sus clientes la
planificación pormenorizada de los gastos. “¿Quién pone en su listado de
tareas el costo de limpiar o el costo de ajustar las puertas con un
buen cerrajero?”, pregunta Ravelli. Y añade: “Hoy
en día un rollo de cartón corrugado vale en promedio $500 y tal vez en
una obra bien protegida se usan 10 o 20 rollos para que no se te
lastimen los pisos o los muebles”.
Parrillas:
El arquitecto Fernández de León, de Remodelaciones Integrales, dijo: “construir
una parrilla nueva, con materiales y mano de obra (incluye la herrería,
tejuelas refractarias, chimenea, pulmón, materiales de albañilería y
revestimiento) puede costar unos $70.000 y demorar unas dos semanas.
En tanto, Ravelli, agrega que se pueden conseguir las parrillas
premoldeadas que arrancan en $50.000. Aunque no deja de lado que las
fabricadas integralmente pueden superar los $300.000 (aquellas que
tienen tapa y chimeneas bien resueltas).
Se
pueden conseguir las parrillas premoldeadas que arrancan en $50.000.
Aunque no deja de lado que las fabricadas integralmente pueden superar
los $300.000 (aquellas que tienen tapa y chimeneas bien resueltas)
Cabe destacar que los precios de todas las remodelaciones pueden variar entre un 10% y 20% según la zona.
Es que la complejidad de las obras elevan los costos. Por ejemplo, si
es una casa, hay costos más baratos como dejar el volquete en la puerta
por dos días.
“Si la obra es en pleno centro o en una zona muy densamente poblada y
con tráfico, tenemos que sacar los escombros un domingo o embolsarlos,
por ejemplo. Lo mismo con los ascensores que algunas cosas ni siquiera
entran”, alertan los más experimentados en refacciones y ampliaciones.
Por último, remarcam los expertos que hoy en día, con un dólar tan alto, la construcción es rentable para la gente que se ha dolarizado. “Si tenés la plata en dólares hoy es el mejor momento para invertir en el mercado de la construcción o remodelación”, coinciden.
Una de las claves es que no se gravan las ganancias o los bienes que se generan o están fuera de ese país. Economistas creen que estas medidas podrían incentivar más aún la mudanza a ese país, tanto de personas como de empresas.
Economistas locales cree que estas medidas podrían incentivar más aún la mudanza a ese país, tanto de personas como de empresas.
Una de las flexibilizaciones será la reducción de los montos de patrimonio en bienes inmuebles o en inversiones que se exigen para la obtención de la residencia fiscal.
¿Qué diferencias existen hoy entre el sistema tributario argentino y el uruguayo? ¿Cuál es el beneficio que obtiene un empresario o personas de altos ingresos al mudarse? Según explicaron tributaristas locales a Infobae, una de las claves es que en Uruguay no se gravan las ganancias o los bienes que se generan o están fuera del país. Es decir, si un argentino obtiene la residencia fiscal en Uruguay —para lo que efectivamente debe vivir allí— y tiene bienes en los Estados Unidos, o en cualquier otro país fuera de Uruguay, no debe tributar por esos bienes.
El aumento a los bienes personales de 2018 con respecto a 2019 aumento 12 veces en pesos si se toma el patrimonio que se tiene en el exterior
La reciente Ley de Solidaridad, sancionada en diciembre pasado, impuso varios cambios en el impuesto a los Bienes Personales para los contribuyentes argentinos. Entre ellos una alícuota diferencial de 2,25% para los bienes que están fuera del país, lo que motivó a personas con alto nivel de ingresos o dueños de un patrimonio importante a iniciar consultas para obtener el cambio de residencia. Por este tema, los tributaristas están atravesando un verano con mucho más trabajo que el habitual.
Sin embargo, también advierten que no se trata de un trámite sencillo o un simple cambio de residencia. “El aumento a los bienes personales de 2018 con respecto a 2019 aumento 12 veces en pesos si se toma el patrimonio que se tiene en el exterior, según los análisis que hacemos. Al acelerar los trámites para otorgar la residencia permanente, que hoy lleva varios meses, Uruguay facilita los cambios a los contribuyentes. Pero no alcanza con el cambio de residencia para darse de baja en la AFIP, hay que cumplir con otros requisitos, hay plazos de permanencia y se debe determinar dónde está el centro de intereses vitales, económicos y familiares del contribuyente», explicó César Litvin, CEO en Estudio Lisicki, Litvin & Asoc.
El presidente electo de Uruguay, Luis Lacalle Pou, ya anticipó que se flexibilizarán los trámites para obtener la residencia en Uruguay (REUTERS/Mariana Greif)
El equivalente uruguayo al impuesto a los Bienes Personales es el impuesto patrimonial, que se empieza a tributar a partir de los USD 250.000, mientas que en la Argentina es a partir de los $2 millones (menos de USD 30.000). Además, en Uruguay toman en cuenta activos y pasivos, mientras que en la Argentina no se contemplan las deudas (salvo para los casos de deudas hipotecarias por vivienda propia). “Los cálculos son una motivación para trasladar su vida a un país que los trate con más ‘cariño impositivo’. Hay muchas ganas de irse, pero son pocos los que realmente pueden hacerlo a la hora de cumplir los requisitos”, agregó.
La AFIP cuenta con las herramientas necesarias para determinar si el contribuyente efectivamente cambió su residencia o si su principal fuente de ingresos sigue estando en la Argentina. “También Paraguay y Bolivia son países con niveles de impuestos similares y ya viene ocurriendo que los empresarios vayan pensando en una mudanza, pero no es nada sencillo. Por la Ley de Solidaridad se hicieron cambios impositivos, antes se tomaba el domicilio y ahora es la residencia, lo que implica pasar más 180 días fuera de la Argentina”, destacó el especialista en impuestos Ezequiel Passarelli.
Por la Ley de Solidaridad se hicieron cambios impositivos, antes se tomaba el domicilio y ahora es la residencia, lo que implica pasar más 180 días fuera de la Argentina
“La AFIP puede determinar dónde está lo que se conoce como el ‘centro vital de intereses’. Si cambiaste de residencia, te fuiste a Uruguay, pasás más de 180 días en el exterior pero tenés tu empresa en Argentina, tu familia está, tus chicos van al colegio acá, son indicios de que en realidad vivís en el país y la AFIP considera que estás tratando de evadir impuestos y pueden iniciar una demanda”, advirtió.
Los beneficios para los empresarios
“Argentina aplica el criterio de residencia y cuando la persona humana es residente fiscal, grava las rentas de fuente argentina y de fuente extranjera. A esto se lo denomina renta mundial. En Uruguay cuando la persona humana, que allá se denomina persona física, es residente se aplica el criterio de gravar las rentas de fuente uruguaya y solamente extiende ese criterio para gravar los rendimientos de valores mobiliarios, por ejemplo, dividendos de acciones o intereses por la colocación de un capital en el exterior. No grava el alquiler de un inmueble situado en el exterior, el resultado de la venta de acciones o títulos públicos del exterior”, detalló el consultor Sebastián Domínguez, de SDC Asesores Tributarios.
Una flexibilización puede ser atractiva para empresarios del sector de exportaciones de servicios
Pero además, según remarcó el especialista, cuando un no residente pasa a serlo en Uruguay, puede ejercer la opción para que no se lo considere legalmente por unos cinco años para las rentas mencionadas. Es decir, no pagará impuestos en Uruguay por rentas de valores mobiliarios en el exterior.
“Justamente lo que busca Uruguay es que se instalen empresarios que tienen inversiones en el exterior y entonces se los promociona, no gravándole las rentas de esos valores durante un periodo importante. Si, por ejemplo, no tienen rentas de fuente uruguaya y viven solo de inversiones de colocaciones de capital en el exterior, no pagan impuesto uruguayo por esas rentas”, agregó.
Al acelerar los trámites para otorgar la residencia permanente, que hoy lleva varios meses, Uruguay facilita los cambios a los contribuyentes. Pero no alcanza con el cambio de residencia para darse de baja en la AFIP, hay que cumplir con otros requisitos (Litvin)
Según Domínguez, una flexibilización puede ser atractiva para empresarios del sector de exportaciones de servicios. “En la Argentina, los exportadores de servicios deben liquidar las divisas al tipo de cambio oficial y cuando quieren recomprar dólares, si es que tienen un excedente, tienen el límite de USD 200 más el impuesto PAIS o tienen que comprar dólar MEP a $75, perdiendo el diferencial cambiario. Al instalarse en Uruguay, no necesitan liquidar los dólares por sus exportaciones, les queda el remanente en esa moneda y luego pueden distribuir dividendos, por ejemplo”, señaló.
Con todo, para este tipo de empresas, no alcanza solamente con tener un domicilio en Uruguay, sin empleados, realmente implica instalarse allá. Uruguay, además, ya tiene una ley de promoción de la industria del software y es probable que se creen nuevos beneficios para tratar de atraer a más empresas.
Un sistema más simple
El sistema impositivo que se aplica en Uruguay es muy simple en comparación con el de la Argentina. “El impuesto a la renta sólo alcanza a aquellas obtenidas dentro del territorio uruguayo. Pero, además, por la estructura del país no existe la acumulación de impuestos provinciales y municipales que tenemos en la Argentina con un estado elefantiásico e impagable”, advirtió Iván Sasosvky, titular del estudio Sasovsky & Asociados.
Desde el punto de vista del IVA, de acuerdo con el especialista, no hay grandes diferencias. “Asimismo no poseen impuesto a los débitos y créditos bancarios, ni retenciones ni percepciones por cada operación realizada. Tampoco tienen desdoblamientos cambiario ni impuesto PAIS y hay libre circulación de mercaderías y capitales”, enumeró.
Por la estructura del país no existe la acumulación de impuestos provinciales y municipales que tenemos en la Argentina con un estado elefantiásico e impagable
Los economistas consideran que los anuncios que comenzó a hacer el futuro Gobierno uruguayo podrían servir como una suerte de freno a futuros incrementos impositivos en la Argentina. “En un momento en el que el gobierno argentino está aumentando la presión tributaria a nivel local para los sectores con mayores ingresos, los anuncios de Uruguay empiezan a marcar los límites a ese incremento”, aseguró el economista Gabriel Caamaño, de EcoLedesma.
Además, auguran que motiva un traslado de empresas locales que hoy están en el límite entre los dos países. “Puede ser que se vendan empresas argentinas que están en zonas francas y se muden allá en forma total. Ya pasó en 2013 y 2014. En el sector de servicios la mudanza es más fácil, porque hoy están facturando un 30% menos acá y allá además no tienen retenciones. Ya pasa con Chile, donde hay empresas que deberían estar en la Argentina”, señaló Gabriel Zelpo, de la consultora Seido.
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