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Otras inmobiliarias
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Tips para propietarios

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Los colegios inmobiliarios (en C.A.B.A. es el C.U.C.I.C.B.A.) verifican que los profesionales tengan su título habilitante, que no tengan antecedentes penales y les brinda un seguro para respaldar a cada matriculado.

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Por la crisis política y económica, la actividad en el mercado inmobiliario rural cayó 15 % en julio

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La renuncia del ex ministro de Economía, Martín Guzmán, ni bien empezado julio, profundizó de una manera muy contundente la crisis económica y política que ya vivía el país, generando, entre otras cuestiones, una mayor espiralización de la inflación, el salto de los dólares bursátiles y del denominado “blue” y una zozobra institucional muy grave, que golpeó de lleno a todo el entramado productivo argentino.

Uno de ellos fue el campo y todas las actividades que lo circunscriben, donde la incertidumbre sobre el devenir de la situación acuciante del país afectó de sobremanera al sector, generando una suerte de parálisis en muchos de ellos. Tal es el caso del mercado inmobiliario rural, que sufrió una caída de la actividad en julio del 15%, según un estudio realizado por la Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales (CAIR).

Al respecto, la entidad empresaria confecciona un índice llamado InCAIR que refleja la actividad del mercado inmobiliario rural. En julio, dicha medición se ubicó en 31,08 puntos, cayendo de los 35,75 puntos de junio, lo que supuso la primera retracción en la compraventa de propiedades rurales tras cuatro meses continuos de crecimiento en el nivel de actividad.

Según explicita el informe, “los últimos cambios en el Ministerio de Economía impactaron de forma negativa en el mercado inmobiliario rural durante julio”. En diálogo con Infobae, el presidente de CAIR, José María Bauzá, explicó ante un contexto donde “el dólar subió un 30% en 10 días, se frenaron muchísimo las operaciones, no todas, pero sí muchas, sobre toda la de grandes importes”.

Es necesario tener en cuenta que casi la totalidad de las operaciones inmobiliarias se realizan en dólares. Si bien el sector había mostrado una “mejora en la actividad” en los últimos meses, ante esta situación de extrema fragilidad que vivió el país “el inversor grande quiere ver qué hay por delante, cuál es el panorama”, dijo Bauzá.

Asimismo, el informe advierte que la caída en la actividad no fue más profunda gracias a la “alta inflación registrada en las principales economías mundiales y a la firmeza en el valor de los commodities”. En este sentido, el directivo marcó que ante la inestabilidad mundial causada por la guerra entre Rusia y Ucrania hizo que “las colocaciones financieras y bursátiles cambiaran y se produjeron algunos movimientos de fichas que pusieron nervioso a más de un inversor y no hay nada mas estable que la tierra”, lo cual hizo que se vea a este negocio como un “valor de resguardo”.

Previsibilidad

Para que el sector vuelva a tomar impulso, Bauzá ve como primordial dotar de previsibilidad al sector agropecuario en general y al inmobiliario en particular. “Lo que se necesita es que no haya más políticas zigzagueantes que hoy marcan una cosa y mañana otra. Es básico para cualquier producción, sea agropecuaria, industrial o empresarial. Mientras haya un mínimo de previsibilidad, el sector arranca rápidamente”.

En la misma línea opinó el director de la División Campos de la inmobiliaria J.L. Ramos, Juan José Madero. El también ex presidente de CAIR, quien considera que tras el “terremoto de julio, el mercado se puso en stand by”, afirmó que lo que requiere la actividad es previsibilidad, pero también destrabar la restricción del acceso a los dólares impuesta por el Gobierno.

La primera traba que hay en el mercado es el cepo. Venimos de 11 años de esto y sin darnos cuenta naturalizamos esta situación. Los campos se negocian en dólares y más allá de que haya un acuerdo entre las partes en el precio el problema es cómo se instrumenta eso, o sea, cómo se paga. Ahí hay una traba y si no hay mucha predisposición de las partes para resolver esa problemática, muchas operaciones no prosperan”, remarcó Madero.

Para adelante, Madero subrayó que lo que “necesita el inversor es previsibilidad” ya que “las inversiones en tierra son de largo plazo, incluso con una proyección generacional. Sirve como refugio de capital, para cuestiones familiares y ahí es donde el inversor mira qué pasa con la política y proyecta hacia adelante. Este año lo que percibimos es que la actividad empezó a dinamizarse y pareciera que el inversor está viendo un fin de ciclo político de cara al 2023 y que proyecta que lo que venga sea más racional”.

Fuente: Infobae.com del 11 de agosto de 2022

Los activos inmobiliarios siguen siendo los favoritos de los altos patrimonios

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Los diferentes tipos de activos inmobiliarios siguen siendo los favoritos de los altos patrimonios, ante la alta inflación que se ha venido registrando, la invasión de Ucrania y las subidas de tipos por parte de los bancos centrales.

“Hay muchas razones para ello. Podemos decir que son activos tangibles y se pueden ver al pasear por las zonas donde están ubicados, generan rentas ligadas a la inflación que ayudan a mantener un alto nivel de vida, en momentos de turbulencias de los mercados su valoración no sufre cambios visibles y generalmente no dan dolores de cabeza”, explicó a Europa Press el director de Real Estate de iCapital, Martín de Abbad.

El especialista señaló que al analizar el patrimonio de un cliente, este suele tener un porcentaje significativo de su patrimonio en activos inmobiliarios, principalmente de la rama residencial. Además, los asesorados muestran un alto interés en poder seguir aumentando su peso en esta clase de activos frente a otras inversiones.

No obstante, De Abbad recordó que los activos inmobiliarios también pueden sufrir perdidas de valoración significativas en momentos donde la situación económica de un país o de una zona geográfica entra en recesión, situaciones en las que la liquidez del bien disminuye y hace que su venta sea más complicada a un precio razonable para su vendedor.

RÉCORD DE INVERSIÓN INMOBILIARIA

Según datos de CBRE publicados a finales de julio, España batió un récord histórico en inversión inmobiliaria en los seis primeros meses del año, con 9.870 millones de euros, superando en un 80% los volúmenes del mismo periodo del año anterior.

“Los volúmenes de inversión registrados en el primer semestre del año ponen de manifiesto que el sector inmobiliario en España continúa siendo atractivo para los inversores, incluso en un contexto macroeconómico cambiante. De todos modos, la volatilidad existente en el mercado nos llevará a seguir de cerca la evolución de la inversión a lo largo del segundo semestre”, afirmó la directora de Research de CBRE España, Miriam Goicoechea.

En ese sentido, la plataforma de inversión inmobiliaria Inviertis ya avisaba en abril de que el interés en el mercado inmobiliario se había disparado un 400% desde noviembre, al convertirse un valor refugio para los inversores ante la incertidumbre generada por el contexto macroeconómico, la inflación y la guerra de Rusia contra Ucrania.

El inversor particular representa cerca del 80% del total de las inversiones inmobiliarias del mercado, según la plataforma, con perfiles que se corresponden con propietarios que necesitan vender un piso en alquiler o pequeños y medianos inversores que se refugian en la inversión inmobiliaria.

La directora ejecutiva y fundadora de Inviertis, Rebeca Pérez, señaló que los inversores “están retirando todo lo que tenían en bolsa y están invirtiendo en inmobiliario para conservar su patrimonio, una situación que se ha acentuado desde la invasión militar rusa en Ucrania”.

De cara a los próximos meses, la gestora Abrdn explicaba hace unas semanas que es probable que los activos reales (y, por tanto, el sector inmobiliario) sigan gozando de buena salud y perspectivas por su protección natural contra la inflación.

EL ARTE, OTRO ACTIVO ILÍQUIDO QUE ACTÚA COMO REFUGIO

La inversión en arte es otra de las opciones al alcance de altos patrimonios que actúa como valor refugio en épocas de incertidumbre como la actual: su carácter acíclico permite a esta clase de activo no verse afectada por los eventos macroeconómicos como sí lo hacen otras clases de activos como la renta fija o la renta variable.

No obstante, el tipo de obra por la que se apuesta cambia según el momento. Las obras de artistas vivos son la mejor apuesta en épocas de alta inflación, ya que tienen un mayor potencial de revalorización, mientras que si la subida de los precios es baja, lo ideal es apostar por artistas más consagrados.

Fuente: Negocios.com de 11 de agosto de 2022

Por las exigencias de propietarios, más inmobiliarias prefieren no tomar viviendas para alquilar

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Si es uno de los pocos que se animan a poner su propiedad para alquilar, entonces evalúe seriamente la idea de hacerlo a través de una inmobiliaria. Seguramente le costará tanto encontrar una que quiera tomar la propiedad como determinar el valor de la renta que debería cobrar.

¿Qué es lo que sucede? Las inmobiliarias están evitando tomar propiedades para alquilar. Aseguran que es porque no les deja ingresos significativos, pero sí trae muchos dolores de cabeza para quienes tienen que tratar con los clientes.

«Mientras en la Argentina se discute qué va a pasar con la economía, los subsidios, el ajuste y el acuerdo con el FMI, los inquilinos suman cada día más problemas a su día a día», advierte el bróker inmobiliario Oscar Puebla.

Hoy en día la situación de los inquilinos es más preocupante que hace un mes atrás. «Debido a la incertidumbre económica que estamos viviendo, los propietarios piden cada vez más requisitos para alquilar, y son imposibles de cumplir. Sin hablar de aquellos que pretenden cobrar en dólares, y en efectivo», suma Puebla.

Esta es la gran traba para que las inmobiliarias hoy trabajen los alquileres, a los que evitan por todos los modos.

Alquilar, solo un problema

Lo que sucede es que si bien los alquileres para las viviendas están en pesos, el mercado de los alquileres temporarios está en dólares, y dejan una rentabilidad mucho más tentadora. Mientras un alquiler tradicional deja una ganancia anual del 4% en pesos, uno temporario deja un 9% anual, y en moneda dura.

«Entonces, el corredor norte, de Ciudad de Buenos Aires y también en la provincia, queda completamente fuera del rango para los argentinos que buscan una casa en dicha zona. Y los lugares posibles se siguen achicando», explica Puebla, mientras exige que se derogue urgentemente la ley de alquileres.

En esto coincide Miguel Di Maggio, director de la inmobiliaria Depa, quien señala que hoy el 60% del mercado inmobiliario de alquileres está dolarizado«.

«Por un lado, al interpretar esta situación, uno puede llegar a comprender al propietario. El dueño de una propiedad no quiere quedar desfasado y perder frente a la inflación. Una propiedad que se alquila hoy a un valor, dentro de cuatro meses va a tener un precio totalmente desactualizado. Porque existen cinco puntos porcentuales (o más) de inflación, y el propietario a la hora de aumentar los alquileres se fija en eso», explica Di Maggio.

Y agrega: «En febrero, la actualización anual era de un 47%. Y hoy estamos en un 60%. Esos 13 puntos porcentuales se trasladan directamente al precio del alquiler. En relación a esto, vemos cómo en las últimas cuatro semanas se aceleró la crecida de los valores de los alquileres producto de la disparada del dólar.

Alquilar en medio de la inflación

«Dado el contexto socio económico y la indiferencia de los legisladores respecto de una ley de alquileres que posee un grado de inequidad nunca antes visto, los corredores inmobiliarios nos encontramos no solo ante un dilema difícil de resolver para cumplir con nuestro rol, que está basado en la preservación de derechos entre locadores y locatarios, sino que además nos condiciona ante la prestación del servicio de locación de viviendas que no termina de resolver tampoco el déficit habitacional», dice Marcela Capdevila, asesora inmobiliaria.

«Esta es la real causa del problema, el déficit habitacional, y que es lo que más afecta a los consumidores. Y nadie está pensando soluciones, ni siquiera a largo plazo», añade Capdevila.

Puebla trae el tema de la inflación como uno de los puntos que le agrega gravedad a la realidad de los inquilinos.

«El nivel de inflación es inversamente proporcional a los salarios, que no pueden acompañar al Índice de Precios del Consumidor (IPC), y así los alquileres cada día se escapan un poco más«, se alarma el especialista.

«El mercado inmobiliario está completamente enloquecido. Por supuesto, los inquilinos buscan una vivienda a como dé lugar. Pero quienes trabajamos en esta industria hemos decidido no tomar propiedades para alquilar, porque no convalidamos las exigencias de los propietarios, las que consideramos que están fuera de lugar. Es un momento realmente preocupante», cuenta Puebla.

Fuente: iProfesional del 7 de agosto de 2022

La «inmobiliaria del Vaticano» alcanzó un patrimonio de casi 1.000 millones de euros

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La Administración del Patrimonio de la Sede Apostólica (APSA), la oficina que gestiona los bienes muebles e inmuebles de la Santa Sede conocida como la «inmobiliaria del  Vaticano», alcanzó en 2021 un patrimonio neto de casi 1.000 millones de euros, con más de 4.000 propiedades en Italia y cerca de 1.100 en el extranjero.

El APSA alcanzó en 2021 un patrimonio de 982 millones de euros, en aumento de 100 millones frente a 2020, según el balance de 100 páginas difundido este sábado.

La oficina que gestiona los bienes muebles e inmuebles de la Santa Sede informó que gestiona con alquileres u otro tipo de formatos 4.086 propiedades de forma directa y otras 147 a través de sociedades en Italia y 1.123 propiedades entre Inglaterra, Suiza y Francia bajo gestión de firmas creadas a inicios del siglo XX.

Además, el organismo tiene 9.3 millones de kilómetros cuadrados en terrenos de su gestión dentro del territorio italiano, planteó en una entrevista con medios vaticanos el presidente del organismo, el cardenal italiano Nunzio Galantino.

Según Galantino, la gestión inmobiliaria de los inmuebles otorgó beneficios por casi 21 millones de euros en 2021, un aumento de 5,5 millones frente al año anterior, para un balance positivo que, incluyendo también los bienes muebles, alcanza los 38 millones de euros.

«Todos los ingresos de esta gestión viene utilizado para la misión de la Iglesia, es decir, para los gastos, también, de la Curia», precisó Galantino.

La divulgación del balance, publicado por segundo año consecutivo luego de varios años sin información, fue defendida por Galantino como un acto de mayor transparencia del organismo.

«No es que el APSA no haya elaborado su presupuesto antes o que no se haya presentado el presupuesto a análisis y controles. Faltaba el momento de la publicación, el momento de comunicación. Un momento importante para brindar a quien quiera conocerlos elementos suficientes para formular un juicio informado y evitar decir trivialidades, como las que a veces escuchamos, sobre los bienes inmuebles o muebles de la Iglesia», planteó.

A fines de 2020, el papa Francisco aumentó los controles sobre las finanzas de la Santa Sede y le quitó el control de los fondos de caridad a la secretaría de Estado, luego de los escándalos por supuestas irregularidades en operaciones inmobiliarias que llevaron al procesamiento de cinco funcionarios y al inicio en 2021 del primer juicio contra un cardenal.

A partir del 1 de enero de 2021 «fondos y cuentas bancarias, inversiones, valores e inmuebles, incluidas inversiones en empresas y fondos de inversión» de la Santa Sede dejaron de ser administrados por la secretaría de Estado y pasaron a manos de la APSA, el ente que gestiona los inmuebles del Vaticano.

Fuente: Ambito.com del 6 de agosto de 2022

Revaluación inmobiliaria: Batakis dejó un decreto «sorpresa» y dueños de viviendas y campos temen «impuestazo»

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Silvina Batakis ya no está al frente de la cartera de Economía pero dejó un «recuerdo» que ya encendió las luces de alarma entre los propietarios de inmuebles y campos. La antecesora de Sergio Massa estampó la firma en un decreto que, publicado este miércoles, consolida una entidad que activará la revaluación inmobiliaria, mecanismo que podría impactar en los valores que hacia adelante afrontarán inquilinos e inversores. De esta forma, el Ejecutivo pasó a contar con una herramienta formal para activar la recotización de viviendas, terrenos y lotes productivos.

La revaluación implicará una actualización de las tasaciones vigentes para los inmuebles. El Gobierno pretende unificar un criterio para todas las jurisdicciones. El oficialismo considera que en algunas provincias las valuaciones vigentes equivalen a poco más del 10 por ciento del valor real de las propiedades. De ese modo, se ampliaría la recaudación por ítems como el Impuesto Inmobiliario.

El decreto con la firma de Batakis crea el Organismo Federal de Valuaciones de Inmuebles, el cual «tendrá por objeto determinar los procedimientos y las metodologías uniformes de aplicación para las valuaciones fiscales de los inmuebles ubicados en el territorio de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y en las provincias«.

«… el Estado Nacional asumió, entre otros, el compromiso de disponer de un organismo federal que cuente con la participación de las Provincias y de la CABA, que determine los procedimientos y metodologías de aplicación para todas las jurisdicciones con el objeto de lograr que las valuaciones fiscales de los inmuebles tiendan a reflejar la realidad del mercado inmobiliario y la dinámica territorial», señala el decreto en uno de sus apartados.

Revaluación inmobiliaria: quiénes definirán las acciones

La dependencia estará integrada por representantes de la Secretaría de Política Tributaria del Ministerio de Economía, de la Jefatura del Gabinete de Ministros, la AFIP y el Ministerio del Interior, entre otros.

Voces del agronegocio dijeron a iProfesional que, mediante el nuevo organismo, el Gobierno aplicaría subas en las valuaciones fiscales lo cual, en concreto, redundaría en un incremento en la recaudación por conceptos como los Bienes Personales.

Por otra parte, en las provincias las arcas también recibirían nuevos fondos a partir de la suba de los valores de los campos productivos vía un «retoque» al impuesto al inmobiliario rural. «No hay más argumento que el de hacerse con más fondos a través de impuestos cada vez más caros. La creación del organismo no se puede interpretar de otra manera», se quejó un referente de la producción de granos.

Representantes de entidades del agronegocio como la Sociedad Rural (SRA), CONINAGRO y CARBAP no dudaron en tildar a la revaluación inmobiliaria como «una nueva extracción de fondos a los productores».

Preocupación inmobiliaria ante la revaluación futura

Desde el ámbito de las inmobiliarias Marta Liotto, presidenta de CUCICBA, el colegio que integra a los corredores porteños, dijo recientemente a iProfesional que la revaluación cambiará aspectos para actores como los desarrolladores, quienes deberán ajustar sellados y planos. Sostuvo, además, que la medida anticipada, dado el contexto, lejos está de enfriar el escenario inmobiliario.

«Aunque faltan conocer los detalles, todo indica que se cambiará la alícuota a nivel nacional. Capital Federal es el mercado que ostenta valores más cercanos a la realidad. Hay que ver cómo será el criterio uniforme. Es un anuncio muy bueno para la recaudación pero negativo para vecinos e inversores», afirmó la directiva.

A principios de julio, José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario, sostuvo ante iProfesional que, si bien resta conocer la cuantía, la medida no sería favorable para quienes apuestan al ladrillo. «Tampoco será favorable para los inquilinos dado son costos que, en definitiva, también se trasladan«, expresó.

El experto señaló que una modificación de esas características «cambiará el impuesto inmobiliario, los bienes personales, los gastos de compraventa».

En las últimas semanas, en redes sociales no faltaron quienes ya deron por descontado que la propuesta de cambio en la cotización de las propiedades es el anticipo de un «brutal impuestazo en bienes personales» además de remarcar que la revaluación pegará en el precio de los alquileres.

Fuente: iProfesional del 3 de agosto de 2022

Novedades respecto Proyecto de Ley de Alquileres

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Proyecto de Ley S-0682/2020.
POR ESCRIBANA ALEJANDRA GLOGGER – TITULAR REGISTRO 1355 CECBA

Les queremos compartir las novedades más relevantes del proyecto de Ley de Alquileres, del que todos en el mercado inmobiliario estuvimos hablando. Parece que el proyecto seguramente será ley a la brevedad ya que la razón por la que no se trató en el Senado el jueves pasado 4 de junio fue más por una cuestión política que de fondo.

Como digo en clases: hay que leer la fuente. En este caso leer el proyecto de ley y sus fundamentos. En un breve resumen los fundamentos de la norma señalan: La Argentina padece una crónica crisis habitacional por los altos costos de construcción y el progresivo aumento en los precios de los inmuebles destinados a vivienda. Que esta demanda es aún mayor en los núcleos urbanos. Por ejemplo en la Ciudad de Buenos Aires se estima que aproximadamente hay un 25/30% de inquilinos. Que este aumento en la demanda ha dado lugar a abusos y distorsiones. Que el aumento de los precios urbanos ha sido constante y muy por encima de la inflación. Que lo mismo ha sucedido con las expensas de los inmuebles. Que de los ingresos del hogar el 50% está ocupado por los costos del alquiler. Que el Estado debe tutelar al inquilino como consumidor y que debe evitar la consumación de desequilibrios negociales. Que es necesario articular políticas de demanda para abaratar el acceso al crédito hipotecario y políticas de oferta es decir de abaratamiento en la producción de inmuebles, con una estrategia que apunte a los sectores de medios y bajos ingresos.

Te compartimos algunas modificaciones importantes de lo propuesto por la ley:
Domicilio electrónico: Si bien ya se venía utilizando en la práctica -en la buena redacción de algunos contratos- agregar un email de contacto entre las partes. Ahora, la norma proyectada dice que las partes deben constituir un domicilio electrónico en el cual serán válidas las notificaciones, vinculantes y plenamente eficaces. Indicar este domicilio electrónico ya no es optativo o de “buena práctica” sino un
deber.

Depósito en garantía: El proyecto propone que para destino habitacional no se le podrá requerir al locatario depósito de garantía por un importe mayor a un mes de alquiler. ¿Importe de qué mes del contrato? Si bien la norma no lo regula expresamente, entiendo seguramente sea el importe del último mes ya que la ley proyectada dice “el depósito en garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación”. ¿Cuándo se tiene que devolver? En el momento de la restitución del inmueble. ¿Cómo debe devolverse el depósito? En dinero en efectivo.

Los fundamentos de la norma establecen que regular cuándo y qué importe debe pactarse como garantía es importante para evitar los abusos registrados como devoluciones tardías de los depósitos por parte de los locadores o compensaciones arbitrarias.

Respecto del monto del depósito en garantía actualmente nuestro código establece que se puede pedir 1 mes de alquiler por cada año de locación. Es decir, si celebramos hoy un contrato de alquiler de dos años: es un mes por cada año de contrato.

Deudas o Servicios pendientes de pago: La norma proyectada regula este caso estableciendo que en el caso de existir alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas, correspondientes al período contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, podrá acordarse su pago tomando al efecto los valores del último período abonado, o bien el locador podrá retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago. En este último caso, una vez que el locatario abone las facturas remanentes, presentará las constancias al locador, quien deberá restituir de manera inmediata las sumas retenidas.

Firmas de pagarés o documentos equivalentes: Al inquilino o locatario de destino habitacional tampoco se le puede requerir la firma de documentos pagarés que no formen parte del contrato original.

Plazo mínimo de la locación de inmueble cualquiera sea su destino. Se establece el plazo mínimo legal
de tres años cualquiera sea el destino del inmueble. Actualmente el Código Civil y Comercial establece
el plazo mínimo de 2 años. Hay que tener en cuenta que este es un plazo mínimo por lo que bien se
puede celebrar un contrato por un período mayor. Por ejemplo para la vivienda el plazo máximo es de
20 años y para otros destinos es de 50 años (artículo 1197 CCCN).

Además otro punto importante respecto del plazo es que no se aplica este plazo para los contratos por
ejemplo con fines de turismo ya que el artículo 1199 del Código Civil y Comercial continuará vigente. En los fundamentos del proyecto de ley, se considera que al ampliar de 2 a 3 años el plazo mínimo las familias locatarias tendrán mayor estabilidad en la vivienda, podrán planear con una mejor perspectiva sus eventuales mudanzas y lograrán un ahorro de sus ingresos ya que pagarán comisiones a las inmobiliarias –en el caso que correspondiera- cada tres años. Además -y teniendo en cuenta el derecho comparado cuenta los fundamentos de la norma, lo más común es el período del contrato de 3 años.

Obligación del locador. Respecto de la típica obligación del locador de conservar la cosa con aptitud para el uso convenido, la novedad es que la norma proyectada regula que sucede cuando hay reparaciones urgentes y no urgentes. Establece la norma proyectada que en caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario podrá realizarla por sí, con cargo al locador.

Este punto me parece importante relacionarlo con lo propuesto también por la reforma respecto de las compensaciones. La norma propone que los gastos que se encuentran a cargo del locador podrán ser compensados de pleno derecho por el locatario con los cánones locativos, previa notificación fehaciente al locador del detalle de los mismos. Es decir, se puede interpretar que el locatario ante una reparación urgente primero debe notificar al locador y en el caso que el locador se niegue o haya silencio, el locatario podrá abonar esta reparación urgente y luego compensarla de pleno derecho con el canon locativo a pagar. Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario deberá intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a 10 días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación. En el caso que el locador no cumpla con el plazo de los 10 días corridos, el locatario podrá realizarla por sí con cargo al locador.

¿Qué sucede si el locatario no puede notificar al locador? En todos los casos, la notificación remitida al domicilio denunciado por el locador en el contrato se tendrá por válida, aún si el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo.

Obligaciones del locatario. La norma expresamente establece que el locatario no tiene que pagar las expensas extraordinarias. Y para evitar que las expensas extraordinarias se encuentren dentro de las ordinarias establece que el locatario solo debe pagar aquellas relacionadas con las expensas de “gastos habituales vinculadas al uso” entendiéndose por tales “servicios normales y permanentes a disposición del inquilino”.

No se permite pacto en contrario. Otra novedad es que se eliminó la posibilidad de pactar en contrario respecto del pago de las cargas que graven a la cosa. Entonces respecto de estas cargas y las expensas extraordinarias no se podrá pactar algo distinto de lo que establece la norma (que por el interés jurídico protegido es de orden público).

Resolución anticipada en el contrato destino habitacional. Actualmente el código establece un plazo mínimo de 6 meses para resolver el contrato, con el proyecto este plazo ya no es exigible. De modo que el locatario podrá resolver el contrato en cualquier momento, aunque se mantienen las indemnizaciones como veremos a continuación.

La norma proyectada exige al locatario que notifique fehacientemente al locador de su decisión de resolver el contrato sin exigirle plazo alguno de preaviso. El actual código tampoco establece en forma expresa plazo de preaviso. Sí, innova la norma proyectada estableciendo que si el inquilino notificara al locador con una anticipación de más de 3 meses previos de su decisión de resolver el contrato: en este caso no corresponde que el locatario pague al locador indemnización alguna. Ahora bien, en el caso que no cumpla con este plazo de preaviso de 3 meses y que el locatario quiera dejar el inmueble en el primer año del contrato deberá abonar al locador 1 mes y medio de alquiler y si quiere dejar el inmueble luego del primer año solo debe abonar 1 mes. En este punto respecto de las indemnizaciones no hay modificaciones con la norma actual.

Renovación del contrato. Se regula expresamente respecto de la renovación de los contratos destinados a vivienda. Actualmente el código no regula las renovaciones de los contratos. Establece que dentro de los 3 últimos meses de la relación locativa, cualquiera de las partes podrá convocar a la otra – notificándola en forma fehaciente- a efectos de acordar la renovación del contrato. En caso de silencio del locador (o frente a su negativa de llegar a un acuerdo) el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar indemnización.

El fundamento de la norma explica que con esta reforma se protege al locatario ya que con el sistema legal vigente, el locador está en mejor posición que el locatario y puede estirar hasta los últimos días del plazo la renovación del contrato especulando con la necesidad del locatario de vivienda y entonces obtener el locador un mejor precio.

Ajuste de precio para destino habitacional. Establece que no se aplicará la ley de convertibilidad que prohíbe la indexación y la actualización de valores. ¿A qué contratos se le aplicará este ajuste? A los contratos habitacionales cuyo valor mensual de alquiler sea menor a 2.000 UVA actualizable por CER. Entonces uno debe revisar cuanto es el valor UVA y multiplicarlo por 2.000. Hoy aproximadamente el importe mensual es de $ 108.840. Es decir que se aplicará este ajuste a todos los contratos que paguen mensualmente menos de 108.840$.

Asimismo, la ley proyectada establece para estos contratos que el precio deberá ser pagado en pesos (no se puede por ejemplo pactar pago en otra moneda como dólares), en periodos mensuales y que el ajuste es anual (y no semestral como sucede hoy en la práctica). Este ajuste –de acuerdo a un criterio objetivo y uniforme- se hará teniendo en cuenta dos índices y en partes iguales: el Indice de Precios al Consumidor (IPC) y el Indice de Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE). El IPC es realizado por el INDEC y el RIPTE es realizado por ANSES y se le requiere al BCRA los publique en forma mensual.

Alquiler social. El Poder Ejecutivo Nacional -a través de la Secretaría de Vivienda y Hábitat- dispondrá las medidas necesarias para ayudar a quienes tengan dificultades para cumplir con los requisitos de garantía, depósito y demás gastos para obtener una vivienda en alquiler (teniendo una especial consideración a las personas que estén sufriendo violencia de género) siempre y cuando el destino de la locación sea el de vivienda única y familiar. Se establecerá una reglamentación al efecto.

Obligación de registrar los contratos de locación. Establece que los contratos para su oponibilidad deberán registrarse ante el Registro de la Propiedad Inmueble dentro de los 30 días corridos contados a partir de la firma del contrato. En principio pone la obligación en cabeza del locador, sin embargo si este no lo hiciera dentro del plazo pactado, podrá hacerlo el locatario a partir del día siguiente del vencimiento del plazo. Es importante señalar que la norma proyectada establece este requisito como deber y no especifica que contratos se deberán registrar, por lo que se entiende que se aplica a todos los contratos de locación de inmueble sin importar su destino. Respecto de este punto me parece oportuno recordar la ley 27.221 respecto de los contratos con fines turísticos o de descanso que se regirán de acuerdo al contrato de hospedaje, ley 18.828 cuyo artículo 2 inciso a) establece el Registro Hotelero Nacional.

En los fundamentos de la ley se explica que el cumplimiento de este requisito “asegura la fiscalización de los contratos por la autoridad registral”. Entendemos en este punto el fundamento confunde el concepto ya que el Registro de Propiedad Inmueble no fiscaliza los contratos sino que examina la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos cuya inscripción se soliciten (artículo 8 ley 17.801) y que cada Registro en forma local deberá emitir su reglamentación para la aplicación de esta norma.

Hemos expuesto en un breve resumen el contenido de la ley proyectada y sus fundamentos comparándola con el código vigente que regula la materia, tratando de ser objetivos y absteniéndome de brindar opiniones al respecto. Me parece muy importante y de responsabilidad de todos los que informamos, leer la fuente y que cada uno pueda armar su opinión informada y fundada.

Escribana Alejandra Glogger
Titular Registro 1355 CECBA

https://www.escribaniahda.com.ar

Autorizarán a las inmobiliarias a volver a mostrar propiedades en la Ciudad: cuál es el protocolo que deben aplicar

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El Gobierno de la Ciudad prepara una resolución que permitirá volver a mostrar propiedades en alquiler o en venta, en base a un protocolo. En principio será en propiedades deshabitadas y nuevas, además sólo en barrios de baja circulación del virus y de baja densidad de población.

El Gobierno de la Ciudad permitirá esta semana que las inmobiliarias vuelvan a mostrar propiedades a potenciales clientes en medio del derrumbe de la actividad del sector que dice emplear a 25.000 personas en el distrito. La resolución estará basada en un protocolo de seguridad que establece las condiciones en las que los inmuebles pueden ser visitados, limita la cantidad de personas que pueden hacerlo y recomienda horarios para la actividad.

Fuentes del Gobierno porteño dijeron a Infobae que la resolución que habilitará el regreso a la actividad estará lista, probablemente, mañana. Desde entonces, calculan en el sector, pasaran como máximo 48 horas antes de que la actividad retome su curso.

La Cámara Inmobiliaria Argentina y el Colegio de Corredores de la Ciudad de Buenos Aires sostuvieron reuniones con el vicejefe de Gobierno, Diego Santilli, durante la semana pasada y con el ministro de Desarrollo Económico, José Luis Giusti, esta semana. En los encuentros, los representantes del sector presentaron el protocolo con el que buscan poder volver a mostrar propiedades para salir del derrumbe de la actividad que sufren.

Según datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires en abril se firmaron apenas 7 escrituras de compraventa en el territorio de la Ciudad. Los datos de mayo todavía no son públicos, pero según las empresas hubo un repunte en la cantidad de escrituras durante el mes. Se debió, sin embargo, a la concreción de operaciones que ya estaban pactadas desde antes del inicio del aislamiento social preventivo y obligatorio decretado desde el 20 de marzo pasado.

“La primera etapa del protocolo es muy rígida, porque tenemos que cuidar a nuestro personal y a nuestros clientes además de ir recuperando la confianza para poder volver a operar normalmente”, dijo Alejandro Bennazar de la Cámara Inmobiliaria Argentina.

En un principio sólo podrá ir una persona para visitar el lugar, con no más de un representante por parte del propietario y no más de un representante por parte de la inmobiliaria”, detalló. “Además, en un inicio, la intención es mostrar sólo propiedades vacías o a estrenar, lo que habilitaría entre el 18% y el 30% de la actividad normal”, explicó. Galpones, oficinas, locales comerciales y unidades desocupadas que no estén en consorcio, es decir casas y PH’s con entrada independiente son las clases de inmuebles que se empezarán a mostrar en la primera etapa.

La expectativa del sector es que una vez publicada la resolución porteña la actividad comience a retomarse en menos de 48 horas. Sin embargo, al principio sólo podrá pactarse las visitas porque el protocolo exige que se hagan con anticipación.

Para poder volver gradualmente al trabajo, el sector desarrolló un protocolo específico de seguridad en tiempos de pandemia de coronavirus COVID-19. Ese protocolo está en manos de los funcionarios porteños que podrían hacer enmiendas al momento de autorizar la actividad. Infobae accedió a una copia de la versión propuesta por la cámara.

Medidas de seguridad

 Utilización obligatoria de barbijo, alcohol en gel y productos para limpiar llaves y cerraduras del inmueble a mostrar. Las mismas deberán desinfectarse al ingresar y al salir.

♦ El profesional inmobiliario deberá llevar barbijo colocado, otro de repuesto y barbijos para los asistentes.

♦ Ninguna de las personas que asistan podrán utilizar el trasporte público.

 Las entrevistas serán pautadas con 48 horas de anticipación debiendo notificar la misma a la autoridad de contralor correspondiente, estableciendo fecha y hora de la entrevista. Dicha autoridad podrá inspeccionar el debido cumplimiento del protocolo de sanidad.

♦ Se solicitará al visitante que realice al confirmar la visita, una DDJJ que enviará por email u otro medio digital al Corredor Inmobiliario, declarando que no presenta signos compatibles con los detectados para el COVID 19, y que no ha estado en contacto con personas que los hayan presentado o que provengan de países que figuran en los listados públicos que tienen el virus como pandemia en los últimos 20 días. El Corredor es responsable de conservar dicha DDJJ que deberá entregar a las autoridades que así se lo requieran.

♦ No podrá concurrir mas de una persona por cada parte interesada, una persona en representación del profesional inmobiliario y una persona por la parte propietaria (si para el caso correspondiere). Todas deberá mantener la distancia social requerida por el ministerio de salud de CABA en todos los momentos de la muestra del inmueble. Para el caso que el inmueble tenga una superficie reducida menor a 40 m2, solamente podrá ingresar un asistente por vez.

♦ La utilización de ascensores y/o escaleras solo será en forma individual.

♦ Todas las participantes deberán descargar la aplicación CUIDAR y realizar los auto testeos requeridos.

♦ No so podrá concurrir con papeles, tarjetas, ni ningún objeto que pueda trasmitir el Covid-19. En su defecto deberá – de ser de extrema necesidad – se deberá proceder al protocolo de desinfección.

♦ Al ingresar a la entrevista, quienes ingresan al inmueble deberán desinfectar sus manos y calzado.

♦ Se establecerá un horario diurno a contra reloj del transito regular de actividades habilitadas. Se recomienda de 6 am a 8 am de 11 am a 16 pm.

♦ Solamente se podrán mostrar inmuebles en zonas de la ciudad de afluencia de publico bajo y medio. Restringiéndose zonas criticas, según los mapas de situación emitidos por el GCBA, munido del correspondiente permiso de circulación emitido por la autoridad competente y que deberá exhibir al Corredor.

♦ El protocolo deberá ser exhibido en lugar visible del establecimiento, así como también publicado adjunto a los anuncios digitales de las propiedades habilitadas para su exhibición y enviado digitalmente en forma previa a cada visitante.

Fuente: Infobae.com del 10 de junio de 2020 https://www.infobae.com/economia/2020/06/10/autorizaran-a-las-inmobiliarias-a-volver-a-mostrar-propiedades-en-la-ciudad-cual-es-el-protocolo-que-deben-aplicar/

Ciudad habilita a inmobiliarias a mostrar propiedades

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Hoy se reunieron las cámaras con autoridades porteñas. Será en el caso de locales comerciales, oficinas, galpones y unidades desocupadas que no estén en consorcio.

Finalmente el gobierno de la Ciudad de Buenos Aires habilitó, aunque con restricciones, a las inmobiliarias para que muestren y tasen propiedades, un pedido que el sector venía reclamando hace un mes. Se espera que entre el jueves y el viernes se retome dicha actividad, aunque por ahora las viviendas en consorcio están exceptuadas.

Tal como adelantó este diario, las autoridades de la Cámara Inmobiliaria Argentina junto al Colegio de Corredores de la Ciudad de Buenos Aires se reunieron en la tarde de hoy con el Vice Jefe de Gobierno porteño Diego Santili y el Ministro de Desarrollo Económico y Producción José Luis Giusti en donde terminaron de redactar el protocolo para habilitar la muestra de propiedades y tasaciones de las unidades.

“A partir del día jueves vamos a poder mostrar diferentes propiedades: galpones, oficinas, locales comerciales y unidades desocupadas que no estén en consorcio, es decir casas y phs con entrada independiente”, contó al diario Ámbito Financiero Marta Liotto vicepresidente del Colegio de Corredores de la Ciudad de Buenos Aires, al salir de la reunión.

Según los datos de la Cámara Inmobiliaria Argentina hoy hay 99.824 inmuebles activos en la Capital Federal entre venta y alquiler. De ese total, 34.768 son casas, tipo casa, galpones, terrenos, locales comerciales e Inmuebles a estrenar. Es decir que a partir del jueves, un 35% de la oferta podrá volver a mostrarse en forma presencial.

“Las propiedades que están en consorcio queda en una segunda etapa porque necesitamos la autorización del consorcio, pero en esta primera etapa que es el punta pie inicial, logramos que se puedan mostrar ciertos inmuebles”, agregó Liotto. Lo cierto es que se trata de un número considerable, desde la Cámara calculan que hoy cerca del 60% de la oferta para venta o alquiler total está habitada.

Presentamos un protocolo para el caso de propiedades ocupadas y en consorcio, hoy el Gobierno de la Ciudad lo está evaluando y tendremos una respuesta en estos días, celebramos este avance y esta reunión”, agregó Alejandro Bennazar presidente de la CIA. Entre los puntos que se destacan del protocolo más allá la higiene de la unidad y el uso de barbijos y alcohol en gel, está la utilización de forma individual del ascensor.

“Estamos abocados a poner en marcha nuestra tarea de corredores inmobiliarias, la primera etapa se logró al habilitar las tareas administrativas, la segunda también con el permiso para mostrar este tipo de inmuebles y el tema consorcial queda para una tercer etapa”, concluyó Liotto.

Fuente: Ambito.com del 9 de junio de 2020 https://www.ambito.com/informacion-general/inmuebles/ciudad-habilita-inmobiliarias-mostrar-propiedades-n5108653