Proyecto de Ley S-0682/2020.
POR ESCRIBANA ALEJANDRA GLOGGER – TITULAR REGISTRO 1355 CECBA
Les queremos compartir las novedades más relevantes del proyecto de Ley de Alquileres, del que todos en el mercado inmobiliario estuvimos hablando. Parece que el proyecto seguramente será ley a la brevedad ya que la razón por la que no se trató en el Senado el jueves pasado 4 de junio fue más por una cuestión política que de fondo.
Como digo en clases: hay que leer la fuente. En este caso leer el proyecto de ley y sus fundamentos. En un breve resumen los fundamentos de la norma señalan: La Argentina padece una crónica crisis habitacional por los altos costos de construcción y el progresivo aumento en los precios de los inmuebles destinados a vivienda. Que esta demanda es aún mayor en los núcleos urbanos. Por ejemplo en la Ciudad de Buenos Aires se estima que aproximadamente hay un 25/30% de inquilinos. Que este aumento en la demanda ha dado lugar a abusos y distorsiones. Que el aumento de los precios urbanos ha sido constante y muy por encima de la inflación. Que lo mismo ha sucedido con las expensas de los inmuebles. Que de los ingresos del hogar el 50% está ocupado por los costos del alquiler. Que el Estado debe tutelar al inquilino como consumidor y que debe evitar la consumación de desequilibrios negociales. Que es necesario articular políticas de demanda para abaratar el acceso al crédito hipotecario y políticas de oferta es decir de abaratamiento en la producción de inmuebles, con una estrategia que apunte a los sectores de medios y bajos ingresos.
Te compartimos algunas modificaciones importantes de lo propuesto por la ley:
Domicilio electrónico: Si bien ya se venía utilizando en la práctica -en la buena redacción de algunos contratos- agregar un email de contacto entre las partes. Ahora, la norma proyectada dice que las partes deben constituir un domicilio electrónico en el cual serán válidas las notificaciones, vinculantes y plenamente eficaces. Indicar este domicilio electrónico ya no es optativo o de “buena práctica” sino un
deber.
Depósito en garantía: El proyecto propone que para destino habitacional no se le podrá requerir al locatario depósito de garantía por un importe mayor a un mes de alquiler. ¿Importe de qué mes del contrato? Si bien la norma no lo regula expresamente, entiendo seguramente sea el importe del último mes ya que la ley proyectada dice “el depósito en garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación”. ¿Cuándo se tiene que devolver? En el momento de la restitución del inmueble. ¿Cómo debe devolverse el depósito? En dinero en efectivo.
Los fundamentos de la norma establecen que regular cuándo y qué importe debe pactarse como garantía es importante para evitar los abusos registrados como devoluciones tardías de los depósitos por parte de los locadores o compensaciones arbitrarias.
Respecto del monto del depósito en garantía actualmente nuestro código establece que se puede pedir 1 mes de alquiler por cada año de locación. Es decir, si celebramos hoy un contrato de alquiler de dos años: es un mes por cada año de contrato.
Deudas o Servicios pendientes de pago: La norma proyectada regula este caso estableciendo que en el caso de existir alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas, correspondientes al período contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, podrá acordarse su pago tomando al efecto los valores del último período abonado, o bien el locador podrá retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago. En este último caso, una vez que el locatario abone las facturas remanentes, presentará las constancias al locador, quien deberá restituir de manera inmediata las sumas retenidas.
Firmas de pagarés o documentos equivalentes: Al inquilino o locatario de destino habitacional tampoco se le puede requerir la firma de documentos pagarés que no formen parte del contrato original.
Plazo mínimo de la locación de inmueble cualquiera sea su destino. Se establece el plazo mínimo legal
de tres años cualquiera sea el destino del inmueble. Actualmente el Código Civil y Comercial establece
el plazo mínimo de 2 años. Hay que tener en cuenta que este es un plazo mínimo por lo que bien se
puede celebrar un contrato por un período mayor. Por ejemplo para la vivienda el plazo máximo es de
20 años y para otros destinos es de 50 años (artículo 1197 CCCN).
Además otro punto importante respecto del plazo es que no se aplica este plazo para los contratos por
ejemplo con fines de turismo ya que el artículo 1199 del Código Civil y Comercial continuará vigente. En los fundamentos del proyecto de ley, se considera que al ampliar de 2 a 3 años el plazo mínimo las familias locatarias tendrán mayor estabilidad en la vivienda, podrán planear con una mejor perspectiva sus eventuales mudanzas y lograrán un ahorro de sus ingresos ya que pagarán comisiones a las inmobiliarias –en el caso que correspondiera- cada tres años. Además -y teniendo en cuenta el derecho comparado cuenta los fundamentos de la norma, lo más común es el período del contrato de 3 años.
Obligación del locador. Respecto de la típica obligación del locador de conservar la cosa con aptitud para el uso convenido, la novedad es que la norma proyectada regula que sucede cuando hay reparaciones urgentes y no urgentes. Establece la norma proyectada que en caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario podrá realizarla por sí, con cargo al locador.
Este punto me parece importante relacionarlo con lo propuesto también por la reforma respecto de las compensaciones. La norma propone que los gastos que se encuentran a cargo del locador podrán ser compensados de pleno derecho por el locatario con los cánones locativos, previa notificación fehaciente al locador del detalle de los mismos. Es decir, se puede interpretar que el locatario ante una reparación urgente primero debe notificar al locador y en el caso que el locador se niegue o haya silencio, el locatario podrá abonar esta reparación urgente y luego compensarla de pleno derecho con el canon locativo a pagar. Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario deberá intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a 10 días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación. En el caso que el locador no cumpla con el plazo de los 10 días corridos, el locatario podrá realizarla por sí con cargo al locador.
¿Qué sucede si el locatario no puede notificar al locador? En todos los casos, la notificación remitida al domicilio denunciado por el locador en el contrato se tendrá por válida, aún si el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo.
Obligaciones del locatario. La norma expresamente establece que el locatario no tiene que pagar las expensas extraordinarias. Y para evitar que las expensas extraordinarias se encuentren dentro de las ordinarias establece que el locatario solo debe pagar aquellas relacionadas con las expensas de “gastos habituales vinculadas al uso” entendiéndose por tales “servicios normales y permanentes a disposición del inquilino”.
No se permite pacto en contrario. Otra novedad es que se eliminó la posibilidad de pactar en contrario respecto del pago de las cargas que graven a la cosa. Entonces respecto de estas cargas y las expensas extraordinarias no se podrá pactar algo distinto de lo que establece la norma (que por el interés jurídico protegido es de orden público).
Resolución anticipada en el contrato destino habitacional. Actualmente el código establece un plazo mínimo de 6 meses para resolver el contrato, con el proyecto este plazo ya no es exigible. De modo que el locatario podrá resolver el contrato en cualquier momento, aunque se mantienen las indemnizaciones como veremos a continuación.
La norma proyectada exige al locatario que notifique fehacientemente al locador de su decisión de resolver el contrato sin exigirle plazo alguno de preaviso. El actual código tampoco establece en forma expresa plazo de preaviso. Sí, innova la norma proyectada estableciendo que si el inquilino notificara al locador con una anticipación de más de 3 meses previos de su decisión de resolver el contrato: en este caso no corresponde que el locatario pague al locador indemnización alguna. Ahora bien, en el caso que no cumpla con este plazo de preaviso de 3 meses y que el locatario quiera dejar el inmueble en el primer año del contrato deberá abonar al locador 1 mes y medio de alquiler y si quiere dejar el inmueble luego del primer año solo debe abonar 1 mes. En este punto respecto de las indemnizaciones no hay modificaciones con la norma actual.
Renovación del contrato. Se regula expresamente respecto de la renovación de los contratos destinados a vivienda. Actualmente el código no regula las renovaciones de los contratos. Establece que dentro de los 3 últimos meses de la relación locativa, cualquiera de las partes podrá convocar a la otra – notificándola en forma fehaciente- a efectos de acordar la renovación del contrato. En caso de silencio del locador (o frente a su negativa de llegar a un acuerdo) el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar indemnización.
El fundamento de la norma explica que con esta reforma se protege al locatario ya que con el sistema legal vigente, el locador está en mejor posición que el locatario y puede estirar hasta los últimos días del plazo la renovación del contrato especulando con la necesidad del locatario de vivienda y entonces obtener el locador un mejor precio.
Ajuste de precio para destino habitacional. Establece que no se aplicará la ley de convertibilidad que prohíbe la indexación y la actualización de valores. ¿A qué contratos se le aplicará este ajuste? A los contratos habitacionales cuyo valor mensual de alquiler sea menor a 2.000 UVA actualizable por CER. Entonces uno debe revisar cuanto es el valor UVA y multiplicarlo por 2.000. Hoy aproximadamente el importe mensual es de $ 108.840. Es decir que se aplicará este ajuste a todos los contratos que paguen mensualmente menos de 108.840$.
Asimismo, la ley proyectada establece para estos contratos que el precio deberá ser pagado en pesos (no se puede por ejemplo pactar pago en otra moneda como dólares), en periodos mensuales y que el ajuste es anual (y no semestral como sucede hoy en la práctica). Este ajuste –de acuerdo a un criterio objetivo y uniforme- se hará teniendo en cuenta dos índices y en partes iguales: el Indice de Precios al Consumidor (IPC) y el Indice de Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE). El IPC es realizado por el INDEC y el RIPTE es realizado por ANSES y se le requiere al BCRA los publique en forma mensual.
Alquiler social. El Poder Ejecutivo Nacional -a través de la Secretaría de Vivienda y Hábitat- dispondrá las medidas necesarias para ayudar a quienes tengan dificultades para cumplir con los requisitos de garantía, depósito y demás gastos para obtener una vivienda en alquiler (teniendo una especial consideración a las personas que estén sufriendo violencia de género) siempre y cuando el destino de la locación sea el de vivienda única y familiar. Se establecerá una reglamentación al efecto.
Obligación de registrar los contratos de locación. Establece que los contratos para su oponibilidad deberán registrarse ante el Registro de la Propiedad Inmueble dentro de los 30 días corridos contados a partir de la firma del contrato. En principio pone la obligación en cabeza del locador, sin embargo si este no lo hiciera dentro del plazo pactado, podrá hacerlo el locatario a partir del día siguiente del vencimiento del plazo. Es importante señalar que la norma proyectada establece este requisito como deber y no especifica que contratos se deberán registrar, por lo que se entiende que se aplica a todos los contratos de locación de inmueble sin importar su destino. Respecto de este punto me parece oportuno recordar la ley 27.221 respecto de los contratos con fines turísticos o de descanso que se regirán de acuerdo al contrato de hospedaje, ley 18.828 cuyo artículo 2 inciso a) establece el Registro Hotelero Nacional.
En los fundamentos de la ley se explica que el cumplimiento de este requisito “asegura la fiscalización de los contratos por la autoridad registral”. Entendemos en este punto el fundamento confunde el concepto ya que el Registro de Propiedad Inmueble no fiscaliza los contratos sino que examina la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos cuya inscripción se soliciten (artículo 8 ley 17.801) y que cada Registro en forma local deberá emitir su reglamentación para la aplicación de esta norma.
Hemos expuesto en un breve resumen el contenido de la ley proyectada y sus fundamentos comparándola con el código vigente que regula la materia, tratando de ser objetivos y absteniéndome de brindar opiniones al respecto. Me parece muy importante y de responsabilidad de todos los que informamos, leer la fuente y que cada uno pueda armar su opinión informada y fundada.
Escribana Alejandra Glogger
Titular Registro 1355 CECBA